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二号站主管_中期业绩解读 | 保利发展控股:规模位列行业前四,营收利润稳健增长

8月24日晚,保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利发展”)发布了2020年半年报。从企业的销售业绩表现、盈利指标、财务管控、土地拓展、品牌发展等方面可以看出,保利发展维持稳健发展步伐。

销售持续发力,实现签约金额2245.36亿元,业绩稳居行业前四。

营收利润稳健增长,盈利能力维持较强韧性。实现营业总收入737.06亿元,净利润133.22亿元,同比分别增长3.6%、2.8%;毛利率、净利率分别为35.72%、18.07%。

强化现金流管控,保障资金结构安全。上半年实现销售回笼2023亿元,回笼率达90.1%。扣除预收账款资产负债率66.05%,账面有息负债3021亿元,有息负债综合成本仅约4.84%。

坚持深耕“中心城市+城市群”,新增资源结构中,保利发展38个核心城市拓展金额占比达86%,持续优化资源结构。

升级品牌战略,升级焕新“2020美好更好”的品牌宣言,建立了“美好集和”产品体系,引领健康人居新未来。

01 销售持续发力 规模位列行业前四

快速应对疫情冲击,销售业绩稳居行业前四。2020年新冠疫情席卷全球,国内房地产市场也受到明显冲击。2020年上半年全国商品房销售金额6.69万亿元,同比减少5.4%,商品房销售面积6.94亿平方米,同比减少8.4%。在此不利背景下,保利发展明确了“一手抓疫情防控,一手抓复工复产”的经营目标,迅速搭建线上销售体系,多渠道保障项目正常销售。2020年上半年,公司实现签约金额2245.36亿元,销售规模位列行业前四。

伴随疫情影响逐渐减弱,四月份起销售持续发力,5-7月签约金额均创同期历史新高。分月度业绩看,受疫情影响,保利发展一季度业绩降幅显著。进入二季度,企业积极把握五一、端午窗口期,进行集中推货,取得良好市场效果。二季度以来,公司销售持续向好,4月份签约金额同比转增,5-6月签约金额同比增加约10%,其中6月实现签约金额688.53亿元,创历史单月销售新高。未来伴随疫情影响逐渐减弱,结合当前企业营运节奏及供货安排,下半年企业销售业绩增长可期。

图:2020年保利发展分月度业绩销售金额

中期业绩解读 | 保利发展控股:规模位列行业前四,营收利润稳健增长

资料来源:保利发展半年报

02 营收利润双增长 盈利能力优势凸显

营收利润稳健增长,盈利能力维持较强韧性。受疫情影响,在部分项目开竣工延期的情况下,保利发展上半年实现营业总收入737.06亿元,同比增长3.6%;净利润133.22亿元,同比增长2.8%;归母净利润101.24亿元,同比增长1.7%;利润率维持高位。毛利率、净利率分别为35.72%、18.07%,位居行业前列。

图:2018-2020年保利发展营业收入及归母净利润情况

资料来源:保利发展半年报

图:2018-2020年保利发展利润水平

资料来源:保利发展半年报

根据半年报显示,上半年保利发展三项费用控制较好,费用总额较去年同期有所下降,提高了企业应对市场风险的能力,助力实现营收利润双增长。

图:2019-2020年保利发展三项费用水平

资料来源:保利发展半年报

03 强化现金流管控 保障资金结构安全 

现金流管理进一步优化。上半年实现销售回笼2023亿元,回笼率为90.1%,较去年同期继续大增4.3个百分点,在行业中处于领先水平。

图:2018-2020年保利发展资金回笼情况

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资料来源:保利发展半年报

资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力。截至年中,保利发展资产负债率77.66%,扣除预收账款资产负债率66.05%,为业内较低水平;账面有息负债3021亿元,有息负债综合成本仅约4.84%,较年初降低0.11个百分点,继续保持业内领先优势。

图:2018-2020年保利发展负债率及融资成本情况 

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资料来源:保利发展半年报

把握融资节奏,降低融资成本,保障资金结构安全。2020年,保利发展把握融资节奏,抓住市场利率窗口期融资,累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据,融资成本均为同期市场较低水平,以低成本储备长期发展资金。截至年中,货币资金达1257亿元,为短期借款及一年内到期债务的1.96倍,资金结构安全。

2020年上半年,受疫情影响国内信贷环境明显宽松,部分资金违规流入楼市,部分城市商品房交易及土地市场热度较高。监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”,严格落实“房住不炒”,意在通过管控房企有息负债增长情况,管控房地产行业杠杆水平,筑牢房企安全底线。房企融资“三条红线”分别为:红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1.0倍。根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。当前,保利发展剔除预收款资产负债率仅66.05%,低于70%;现金短债比1.96,高于1.0,处于绿挡,未来资金结构安全有保障。

图:房地产企业融资监管的三道红线中期业绩解读 | 保利发展控股:规模位列行业前四,营收利润稳健增长

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资料来源:中指研究院专题报告

图:房地产企业触线情况与有息债务规模增速对应关系

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资料来源:中指研究院专题报告

04 坚持深耕“中心城市+城市群” 持续优化资源结构

坚持“中心城市+城市群”深耕战略。2020年上半年,保利发展根据销售回笼、资源储备情况动态补充土地资源。上半年实现拓展项目44个,新增容积率面积984万平方米,拓展成本820亿元,拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%。

继续实行区域深耕策略,多渠道多方式提升拓展质量,有效控制土地拓展成本。新增资源结构中,保利发展38个核心城市拓展金额占比达86%,较去年提升7个百分点,受此影响拓展平均楼面地价为8328元/平方米。期间,保利发展拓展溢价率为22%,与去年同期持平;新增货量中住宅货量占比86%,资源结构持续优化;拓展金额权益比例提升2个百分点至73%。同时,通过产业合作、旧改、收购等多元化拓展方式获取优质项目,有效控制土地拓展成本。

报告期内,公司实现新开工面积2866万平方米,竣工面积1213万平方米。截至报告期末,公司待开发面积6727万平方米,其中38个核心城市占比达58%。

05 以不动产为主业 开辟新利润增长点

保利发展坚定以不动产开发为主业方向,并积极培育两翼业务市场化能力,在支持主业发展的同时,开辟新的规模和利润增长点。

物业服务板块,截止报告期末,保利物业在管面积达3.17亿平方米,合同面积达4.93亿平方米,物业管理签约项目1647个。报告期内实现营业收入36.01亿元,同比增长27.6%,净利润4.11亿元,同比增长28.0%。根据中国指数研究院2020年的综合实力排名,保利物业在中国物业服务百强企业中排名第三,央企物管公司中排名第一。

商业管理板块,截止报告期末,公司商业管理面积达287万平方米,管理业态囊括购物中心、酒店、会展、公寓等,并以轻资产模式实现品牌及管理输出。

销售代理平台,合富中国持续推进业务融合,加强市场化拓展,销售代理业务覆盖全国200多个城市,代理项目近2000个,代理销售规模2300亿,市场竞争力持续提升。

不动产金融方面,公司在管基金管理规模超1300亿元,其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

06 升级品牌战略,美好更好 引领健康人居新未来

房地产行业在发展过程中一直很注重对健康的探索,保利发展作为品牌房企,从客户角度出发,始终把“美好”、“智慧”和“社区”印刻在品牌之中。2002年,品牌创立之初,在“和”文化基石之上,保利发展为房子注入“和谐生活,自然舒适”的品牌价值;2010年,通过品牌升位,保利发展为企业确立了“和者筑善”品牌理念,开创了行业里品牌价值体系化构建的先例;2018年公司启动“不动产生态发展平台”的战略升级,在“美好生活同行者”愿景引领下,保利发展的品牌承诺也越发丰富、更显活力。

图:保利发展品牌升级之路

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2020年,保利发展升级焕新“2020美好更好”的品牌宣言,建立了“美好集和”产品体系,形成产品、生活和服务的全方位提升,为大家全景勾画出“不动产生态发展平台”的生活服务蓝图:多元化的业务延伸、各式各类的消费服务、不断拓宽的体验界面……在产品、服务、文化艺术、企业关系与社会责任五大维度,开启品牌价值焕新之路。

图:保利发展“2020美好更好”品牌升级

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2020年以来,保利发展更是围绕“美好更好”品牌升级做出一系列举措,引领健康人居新未来。3月12日,保利发展正式发布了“全生命周期居住系统2.0——Well集和社区”,这是继保利发展全生命周期居住系统1.0后,围绕用户需求的再次升级;8月10日,保利发展联合DELOS健筑人居实验室针对全国7大区域展开调研,搜集近万份数据样本,整合行业分析及学术研究,重磅发布《2020保利人居健康生活白皮书》,揭示未来健康社区的发展趋势,读懂深层健康需求,让社区触发健康行为,为城市居民塑造更健康、美好的生活;此后,保利发展再于8月12日举办首期Poly Talk品牌沙龙“2020保利人居健康生活研讨会”,详细解读白皮书内容,广邀行业专家学者分享行业经验,共同探讨健康人居变化,解读后疫情时代健康社区趋势,为行业发展提供崭新思路,引领健康人居新风潮。

小结:

2020年,在新冠疫情的影响下,在全国房地产市场整体遭遇冲击的背景下,保利发展实现了稳健发展,彰显央企实力。综合分析企业业务布局、土地储备、资金管控、品牌发展等预示企业未来发展的相关指标,企业综合优势凸显,发展前景可期。

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