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2号站台注册_房地产金融环境收紧 前三季度楼市稳中有降

2020年9月30日,中指研究院发布《中国主要城市房地产市场交易情报(2020年1-9月)》。CREIS中指数据显示,2020年前三季度中指监测的20个主要城市,9个城市成交面积同比下降,其中西安降幅较大,超50%;同比上升的城市中,苏州、东莞和杭州成交升幅较大,均超20%。

一、政策盘点

房地产金融环境持续收紧

9月6日,2020中国国际金融年度论坛在北京召开。会上银保监会副主席周亮表示,银保监会将稳妥的处置高风险中小金融机构,严格遵循房住不炒的定位,规范房地产贷款业务,防止房地产市场过度金融化,同时还要落实资管新规的要求,防止影子银行的反弹,通过打击违法违规金融活动,牢牢守住金融风险,不发生系统性金融风险的底线。

9月14日,银保监会召开新闻通气会。会上表示,将持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查,压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信,加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度,引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。保障性安居工程贷款余额稳步增长,房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制,助推房地产民生属性逐步回归。

9月14日,国务院召开例行吹风会,央行副行长潘功胜介绍,重点房企资金监测和融资管理规则建设的目的,在于增强房企融资管理的市场化、规则化和透明化;从微观层面,有利于房企形成稳定的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资行为,矫正盲目扩张的经营行为,增强自身的抗风险能力。未来将不断完善规则,稳步扩大适用范围。

9月16日,银保监会印发《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》。通知指出,小额贷款公司贷款不得用于以下事项:股票、金融衍生品等投资;房地产市场违规融资;法律法规、银保监会和地方金融监管部门禁止的其他用途。

9月27日,有媒体报道称,有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

总体而言,虽然货币政策仍然保持流动性合理充裕,但从银保监会、央行近期的表态及9月LPR未做调整来看,房地产金融监管趋严。同时,央行副行长详细介绍了重点房企资金监测和融资管理规则建设目的,“三道红线”短期在重点企业试点,未来将稳步扩大适用范围,房企资金压力加大;加上银保监会加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度,以及监管机构要求多家大型商业银行新增涉房贷款占比,个人端金融监管亦有所加强。

多地发布楼市调控政策,升级限贷措施

进入三季度,部分热点城市房价涨幅较高,土地市场偏热,给房地产市场带来一定不稳定预期。7月24日,韩正副总理主持召开房地产工作座谈会,邀请北京等10城相关负责同志参会;8月26日,住建部召开部分城市房地产工作商会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市负责人员参会。进入9月,沈阳、常州、成都、长春、唐山等城市陆续发布楼市调控政策,保障当地房地产市场平稳健康发展。

限购政策方面,仅有杭州涉及,杭州市:以父母投靠成年子女方式落户本市的,须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。同时明确,30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人,可认定为无房家庭。

限贷政策方面,沈阳、常州、长春、唐山等城市均有涉及,长春和唐山均提出第三套住房不发放贷款。其中,沈阳市:严格执行个人人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定,第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”。常州市:对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的,最低首付款比例调整为不低于60%。长春市:购买首套商品住房贷款最低首付比例不得低于30%,购买二套商品住房最低首付比例不得低于40%。不予发放第三套及以上商品住房贷款。唐山市:对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于50%;对购买第三套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

税收政策方面,杭州、沈阳、成都等城市涉及。其中,杭州市:本市范围内购买新建商品住房,在办理房屋不动产证时方可缴纳契税。沈阳市:将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。成都市:个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

限售政策方面,杭州和常州新增部分人群限售政策。其中,杭州市:无房家庭以优先购买方式取得的住房,自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。常州市:在本政策施行后新购买常州市区(不含金坛区)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的,自取得不动产权证后满4年方可上市交易。

综合来看,各地的房地产调控政策的目的仍以控制房价上涨,打击炒房为主,包括但不限于增加住宅用地供应、调整限购限贷政策、增加税收调节、新增限售等措施。这些政策一部分是在补充前期政策漏洞,如对假离婚、社保年限等进行细化;一部分侧重限制二手房、第二套房的交易,通过增加增值税免征年限和限售等措施实现。

降低落户门槛,增加住房补贴

2020年9月以来,部分城市发布降低落户门槛、加大人才住房补贴力度、放宽人才住房补贴范围等相关政策:9月4日,南京人力资源和社会保障局发布了《南京市人才安居办法适用对象(目录)》2020年修订版。政策放宽人才安居适用对象范围(可优先摇号购房但需限售5年),其中C类新增优秀专家、市文化名人等,D类和E类新增获得市优秀青年教师、市青年文化人才等。

9月15日,郑州市委、市政府共同印发《关于实施“黄河人才计划”加快建设人才强市的意见》。该项政策对于不同类型的人才引进给予不同程度的补贴,并对一些科技、创新型企业的落地给予了一定的补贴:最高首次购房补贴达300万元,对符合条件的博士、硕士和“双一流”高校本科毕业生,分别给予10万元、5万元、2万元的首次购房补贴。

9月23日,上海市高校招生和就业工作联席会议发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》,《办法》指出:将之前“以北京大学、清华大学为试点,探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生,符合基本申报条件可直接落户”的政策,范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”,即上海交大、复旦、同济、华东师大四所高校的应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户;博士、“双一流”硕士符合基本申报条件即可落户。

9月29日,合肥市发布《关于进一步吸引优秀人才支持重点产业发展的若干政策(试行)》,《若干政策》主要是围绕企业和人才十分关注的稳岗安居等问题,突出重点产业、重点人群,通过提供人才免费租房、补贴购房以及发放岗位补贴、柔性引才奖补等措施,让来肥各类人才边安居、边就业,努力营造出让人才来了就不想走的良好环境,促进重点产业高质量发展。

2020年,在宏观经济不确定性增加的背景下,多个城市发布人才引进政策,用以优化人才结构及增加人口红利,吸引能为经济社会发展做出贡献的相关人才,进而推动城市经济长期健康发展。给予购房补贴、放宽买房限制等手段均是引进人才的配套措施。9月23日,上海发布人才新政,降低人才落户门槛,上海交大、复旦、同济、华东师大四所高校的应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户,博士、“双一流”硕士符合基本申报条件即可落户。各地人才政策的发布,使得城市间的人才争夺更加激烈。从房地产方面来看,引进的人才在投入到城市建设中的同时,也将增加对房屋住宅的购买需求,对当地房地产市场起到带动作用。

【中指观点】

2020年9月房地产领域金融环境持续收紧,多地升级限贷措施,发布人才引进政策,楼市整体表现较为平稳。截至9月末,中指监测的主要城市库存总量环比上升5.9%。

二、市场概况

1.需求:前三季度楼市成交有所下滑,同比一三线升二线降

重点监测城市中,前三季度受疫情影响,整体楼市成交同比有所下滑,超四成城市成交下滑。CREIS中指数据显示,2020年前三季度中指监测的20个主要城市,9个城市成交面积同比下降,其中西安降幅较大,超50%;同比上升的城市中,苏州、东莞和杭州成交升幅较大,均超20%。

房地产金融环境收紧 前三季度楼市稳中有降

9月:整体楼市成交稳中有降,同环比均二三线降一线升

9月楼市成交量稳中有降。CREIS中指数据显示,2020年9月监测的主要城市成交面积环比下降4.97%,5成城市环比均有不同程度下降,同比则上升6.43%。

环比来看,11个城市均有不同程度下降,泉州降幅较明显,西安次之,此外武汉降幅较小,未超过1%;环比上升的城市中,广州升幅较高,超5成,苏州以超2成升幅居其次。同比来看,12个城市上升,扬州和广州升幅较为明显。

分城市来看,一线城市成交面积环比上升21.33%,其中广州升幅较大,为52.78%;一线城市同比上升65.99%,广州升幅较大。二线代表城市成交面积环比下降7.54%,同比下降2.84%。三线代表城市成交面积较上月下降19.95%,同比下降17.43%。

2.库存:库存总量环比上升,杭州升幅显著

截至2020年9月末,中指监测的主要城市库存总量环比上升5.9%。重点监测的城市中,杭州升幅较大,为23.72%;厦门升幅居其次,为13.54%;北京和上海可售量升幅较小,均在5%以内。监测城市中宁波环比降幅较大,为1.61%。

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