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市场半年报 | 广州:土地供应力度加大,新房成交持续回升

2020年上半年,在全国“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”以及“因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”的整体调控政策下,中央强化金融支持,保持流动性合理充裕,加大货币信贷支持力度,定向降准支持实体经济,确保积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度。地方层面,为了降低疫情对房地产行业的影响,2月以来,各地政府坚持“房住不炒”定位,更加灵活地因城施策,多地集中出台了房地产扶持政策。广州整体政策基调向中央看齐,以稳为主,同时因城施策,包括降低人才落户门槛、放宽人才购房限制、给予人才购房补助、公积金延期还贷等。广州房地产市场上半年受疫情影响,成交同比有所下滑,土地市场疫情后回温明显,商品住宅成交持续回升。

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广州土地市场运行情况

供地节奏加快,区域分化明显,中心区优质土地受市场热捧

市场半年报 | 广州:土地供应力度加大,新房成交持续回升

土地供应方面:上半年度推出商住和商办用地共67宗,建设用地面积336.85万/�O,规划建筑面积1068.56万�O,同比上升132.31%,环比下降7.01%。土地成交方面:上半年成交商住和商办用地共49宗,建设用地面积272.53万�O,规划建筑面积870.65万�O,同比上升101.50%,环比下降4.29%。成交价格方面:受疫情影响,年初主推中心区优质地块以提振市场信心,土拍升温后亦加紧供应回炉地和外围地块,但市场热度略有降温,出现流拍。上半年商住商办用地楼面均价为11394.18元/�O,同比微降3.64%,环比微升0.85%;其中,住宅用地楼面均价12859.97元/�O,主要受二季度外围低价地出让影响;商办用地楼面均价为7339.25元/�O。

土地成交“全区域”分布,商住用地仍是主力,占比超七成

从成交土地性质来看:上半年,广州商住用地成交32宗,规划建面639.51万�O,占比73.45%;商办用地成交17宗,规划建筑面积231.15万�O,占比26.55%;

从成交土地区域来看:上半年广州土地成交遍地开花,全市11区均有分布,其中中心六区共成交23宗/291.5万�O,占比仅33.48%,外围五区共成交26宗/579.15万�O,占比高达66.52%。此外,商住用地主要集中在南沙、增城、从化、花都、番禺等外围区域,商办用地成交主要集中在黄埔、白云等中心区域。

商住用地吸金822亿,越秀、恒大、龙光等龙头房企重仓广州

市场半年报 | 广州:土地供应力度加大,新房成交持续回升

市场半年报 | 广州:土地供应力度加大,新房成交持续回升

上半年,广州商住用地共吸金822.40亿,其中TOP10拿地房企拿地金额约574.48亿元,占比69.85%,龙头房企重仓广州;

一季度中心地区推地较多,如越秀、荔湾等均有推地,土地多以底价成交,但楼面价普遍较高,其中越秀地块除保障房成交楼面价高达64576元/�O,创广州楼面价新高;二季度以来,外围区域地块出让较多,拉低整体楼面价。

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广州商品房市场运行情况

广州市2020年上半年商品住宅成交面积同比下降22%

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2020年上半年广州市商品住宅成交呈下降趋势,尤其2月份成交降至冰点,仅为8.42万�O,3月份成交虽然回升明显,但仅占去年成交的6成,二季度成交持续回升,尤其6月份成交反弹强劲,成交面积超过100万�O。

2020年上半年全市商品住宅新批共40750套,新批面积434.54万�O,同比增加8.87%;上半年全市商品住宅共成交33407套,成交面积364.3万�O,同比减少22.4%;商品住宅网签均价为30698元/�O。

成交:

主要集中于外围区域,增城区领跑

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2020年上半年成交区域主要集中在增城、黄埔、南沙等外围区域;主要由大量的刚需楼盘成交带动;增城区为供应与成交大户,增城区商品住宅供应面积为133.06万�O,成交面积为108.23万�O,供应量及成交量领跑其他各区。

全市库存:

主要集中于外围区域,大多数区域去化周期较去年底拉长

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商铺市场:

上半年成交量价齐跌

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供应方面,2020年上半年广州商铺市场供应维持低位,新批上市3255套/23.85万�O,同比下降6.80%;成交方面,2020年上半年共成交商铺2770套/35.04万�O,成交面积同比下降6.68%;成交均价为40456元/�O,同比下降1.89%。

写字楼市场:

上半年写字楼市场供应萎缩,成交量价微升

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据统计,广州2020年上半年共成交写字楼1022套/22.72万�O,成交面积同比微增0.35%;上半年写字楼成交均价为30880元/�O,同比上涨3.30%;供应方面,2020年上半年新批上市2452套/33.83万�O,同比下降13.96%。

公寓市场:

受疫情影响,上半年公寓市场成交下滑较为明显

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供应方面,2020年上半年新批上市4376套/26.16万�O,供应面积同比大幅度增长195.93%。成交方面,2020年上半年共成交公寓6318套/35.64万�O,成交面积同比下降56.74%;在1219商服政策释放个人购买力持续影响下,投资买家逐渐回归,2019年公寓市场整体保持活跃。但2020年一季度,受疫情影响,成交量下滑明显,一季度成交面积同比下降超6成,二季度成交逐渐回升。

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下半年市场展望

土地:

上半年从化、天河、越秀已超2020年供地计划量,南沙、增城、白云、黄埔、番禺、花都下半年成供地主力

市场半年报 | 广州:土地供应力度加大,新房成交持续回升

从广州市2020年建设用地供应计划表来看,广州2020年住宅用地(含商住)全年计划推出103宗,截至上半年,实际共推出42宗宅地(含商住),完成全年计划的40.8%,预计下半年广州市政府将继续保持建设用地的供应力度。

市场:

目前市场处于冬末春初阶段,短期销售行情有转好迹象,预计2020下半年住宅市场销售将保持小幅增长

市场半年报 | 广州:土地供应力度加大,新房成交持续回升

周期特征:2014年来销售频繁小幅度震荡,2015年起经历了较长时间的温和增长,近两年价格波动幅度明显变小,今年受疫情影响,秋冬周期延长,3月以来,成交降幅持续收窄。

调控政策:边际放松,2020年上半年市场在疫情影响下震荡,当地政府出台多项稳市场政策,更多偏向于公积金及人才方面,预计下半年整体政策稳定。

金融环境:偏松,目前利率在热点城市中处较低水平,5月多数银行首套房贷款利率为5.19%,在LPR基础上加54个基点,预计下半年利率随LPR下调存进一步回落空间。

土地供应:2017年至2020年6月宅地累计成交3452万�O,商品住宅销售3367万�O,供地相对均衡;近期土地市场供应力度加大,4-6月单月宅地成交均在百万平方米以上。

市场预判:预期改善,下半年市场规模将小幅增长。

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