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2号站平台注册_市场半年报|成都:新一线,新期待

2020年初,疫情对我国经济及房地产市场运行造成较大冲击,为应对疫情带来的影响,我国宏观政策逆周期调节力度明显加大,地方因城施策也更加灵活。随着各城市复工复产进度的推进,房地产市场逐渐复苏,开发企业积极把握市场需求释放节奏,精准快速推盘,创新营销策略,注重产品品质和服务质量,市场逐步修复因疫情带来的影响。

我们对成都2020上半年房地产市场进行回顾和盘点,梳理出以下特征:

特征一:

成都复工复产早、城市规划建设预期高、需求积压、企业重点关注,疫情之后市场快速复苏,在供应较去年同期下降6.5%情况下,成交量同比上升7.6%。

2020年2月3日,成都在全国率先复工复产,出台关于物业管理区域、建设工程项目、写字楼物业管理区域、住房租赁及房地产中介行业等多项通知保障疫情下的安全运行,同时出台稳定经济政策,引导市场尽快回归正常,包括减免中小企业租金、缓缴社保、加大资金支持力度等。

线下营销在成都解冻较早,截止2月24日,全市在售商品房销售现场开放率近90%。同时受疫情影响,企业销售回款承压,布局成都的房企依靠有利销售环境,推盘节奏加快,部分企业多次加推产品,满足市场需求。

成都全市商品住宅上半年累计成交1105.6万�O,同比上升7.6%。随着疫情结束,成交量出现补偿性增长,3-6月成交量均高于去年同期。6月供应面积219.1万�O,同比增长9.3%,环比增长51.9%;成交面积227.0万�O,同比增长30.9%,环比增长6.7%。

市场半年报|成都:新一线,新期待

得益于国家对于西部大开发战略的持续推进,成渝城市群进入实质建设阶段,成都城市战略能级进一步提升,城市发展建设预期良好,产业发展迅速,人口加速流入,房地产市场需求旺盛。2020年2月3日,成都在全国率先复工复产,出台一系列政策引导市场回归正常,成都疫情后的积极动作给购房者及开发企业注入了强烈信心,叠加企业上半年融资环境相对宽松,投资战略进一步聚焦于具备长期支撑力的热点城市,成都商品住房市场、土地市场迅速复苏。

特征二:

随着成渝城市群战略的进一步明确,以及2019下半年区域购房资格互通影响,2020上半年天府新区供销远远领先其他区域,区域成交量占成都比例高达17%,领先第二名8个百分点,与2019年区域成交量占比差3个百分点相比,增长幅度明显。

2020年上半年,天府新区商品住宅累计成交187.2万�O,供应面积130.3万�O,是成都市商品住房市场的主力供需区域,整体呈现量增价涨的趋势。

市场在售低价限价盘数量进一步减少,低容积率的高价盘不断入市,占比增加,新房成交均价结构性上涨,2020年上半年成交均价为12986元/�O。

随着成渝城市群规划及建设逻辑的进一步明晰,以成都天府新区及重庆两江新区为重点打造内陆开放门户成为成渝地区双城建设的重大战略任务,天府新区在成都各区中的首位度进一步提升,购房者、房地产开发企业对于天府新区的发展信心进一步提升,叠加2019年底天府新区与主城六区购房资格互通,使得2020年上半年天府新区商品住房市场领跑成都。

特征三:

中心城区产品改善化趋势愈发明显且不可逆,一方面来源于需求端成都步入改善时代,另一方面也受制于中心城区降容、地价刚性上涨导致企业通过改善产品实现溢价,改善化进程“被迫”加速。

中心城区100-140�O产品供应比例不断增加,2020年上半年占比已接近60%,100�O以下产品跌至20%以下。从成交占比情况来看,2020年上半年100-140�O产品占比过半,但100�O以下产品成交占比仍在24%。可以看出,供应侧存在一定程度的“被迫改善化”现象。

而相对三圈层的产品结构,仍以100�O以下户型为绝对主力,在中心城区改善化趋势不断深化的背景下,三圈层成为成都刚需购房客群释放置业需求的主要区域。

特征四:

上半年土地成交量稳价升,市场热度高,主要在于融资环境相对宽松、复工复产早,市场回暖快、优质地块入市带动拿地积极性,而成都下半年的土地供应量将持续增加,但优质地块或比例有所下降,预计下半年土地溢价率将有所控制。

受疫情影响,多省土地出让延期,成都土地市场复苏较早,2月14日迎来首拍。上半年,成都住宅用地市场供应量与成交量基本与去年持平,分别是407.2万�O、403.1万�O,近郊区域是成都供应与成交的主力区域,天府新区供需均位列全市第一。

成都上半年土地市场火爆,吸引众多企业关注。主要有三大原因:

1.融资环境相对宽松。上半年,央行三次降准、两次降息,保证流动性充裕,利好房地产行业。同时成都地方政府出台土地出让金延缓缴纳政策,推高企业拿地积极性。

2.成都销售市场回暖快,企业拿地回归一二线城市。受疫情影响,企业销售回款承压,投资更加谨慎、聚焦,回归一二线城市。成都复工复产早,销售市场回暖快,受关注度较高,德信、三盛、天恒等川外房企在成都积极补货。

3.优质地块增加。成都上半年共推出住宅用地81宗,其中部分地块处于天府新区麓湖、科学城板块、高新区新川板块、锦江区攀成钢板块等高投资价值区位。多宗土地吸引二十甚至三十余家房企参与竞拍,封顶价成交。

“11+2”区域来看,全年商品房及商服用地的供应总量大约1200万�O,上半年供应仅占全年计划的三分之一左右。由此来看,下半年供应节奏将大幅加速,土地市场热度或将有所缓和,溢价率将有所下降。

受疫情影响,上半年成都商品住宅市场的需求有所积压,但整体成交量仍同比上升,随着下半年需求持续释放,将带动市场成交量进一步提升。各大企业在年中冲刺的同时,也不断为下半年的销售目标积蓄力量。

2020下半年值得关注的企业:

基于现有的土地储备、匹配主流市场需求的产品、对市场客群的需求洞察等,下半年很多企业均值得重点期待,如成都轨道交通集团、润达丰滨江地产等,自2019年以来,通过一二级市场积极获取土地,随着项目的进度,可销售的货量也在不断增加,销售金额也将随之提升,和所有房企一样,他们正蓄势待发,全力冲刺下半年和全年的销售目标。

通过盘点企业近年拿地动作、项目入市节点、以及城市发展热点,我们认为2020下半年成都房地产市场后续发展值得关注的企业有:

市场半年报|成都:新一线,新期待

成都轨道交通集团:自2018年成都进入TOD元年后,就加快了城市TOD的综合开发,截止今年5月,首批16个TOD项目分布已正式曝光。目前成都TOD综合开发范围为成都市2035年轨道交通线网规划的站点及车辆基地周边,可综合开发20余万亩土地,未来成都轨道交通集团的名字将被频繁提及,其对房地产市场的带动及影响将逐渐呈现;

万科地产:作为最早一批进入成都的全国性开发龙头企业,已在成都深耕多年,产品覆盖全线客群需求,在市场中积累了一定的客户口碑。近一年半时间,万科累计成都拿地TOP10,将有充足的产品供给支撑起市场销售,下半年的市场表现值得期待。

润达丰滨江地产:总部位于成都,是以房地产综合开发为核心业务的多元化控股集团,汇集地产开发、商业运营和物业服务、智慧科技等业务领域。目前总资产超500亿元,可开发面积超1000万平方米。润达丰滨江地产的樾系、城系、里系、广场系、TOP系五大产品系,形成全生命周期产品,满足不同阶段的居住需求。过去一年多时间,拓展土地、储备产品,成都项目超过10个。其中位于天府新区睿城项目,在区域一直销量领先,下半年将有更多产品形态推出、丰富市场和需求;市区高端项目滨江樾城、产品力爆棚的千亩大盘滨江郦城,都将在近期陆续推出。据悉,滨江地产下半年货源充足,预计可售货值超百亿,年内销售额达成百亿应无悬念。

招商蛇口:西南拿地前10,并重点布局天府中央商务区总部基地区域,据了解,总部基地区域将打造成集商业商务、文化体验、旅游消费等功能为一体的城市综合体,构建产业生态圈,而招商蛇口已与天府新区成都管委会签订了关于建设天府中央商务区总部基地项目的全面合作协议,不断深化合作内容,促进城市和企业的共同发展。

德商置业:深耕成都二十年,从房地产开发到资本投资管理,用科技和资本驱动产业及产品的转型升级。近几年德商推出的天玺系产品在市场中获得良好口碑,占据改善市场一席之地。目前德商置业已在成都中心城区布局7个项目,其中5个为天玺系产品,下半年还将新增推出3个新项目,值得期待。

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