来源：真叫卢俊，本文转载已经过公众号授权。 4月底，房地产界最火爆的话题就是土拍了，第一次集中土拍不同城市冰火两重天，大家最关心的就是新土拍对于房价到底有没有抑制作用呢？ 能不能降低房价？或者说老百姓是不是会有机会购买到更便宜的房子呢？ 我们先从土拍的历史检视土拍的起因和推动力。 土拍的历史 从新中国成立之后到1981年，32年来土地都是归国家所有，按照计划经济的模式分配给不同单位无偿使用。 1981年11月，深圳开启了对部分土地使用征收费用，到了1987年12月，深圳以拍卖形式出让了一块国有土地使用权，2003年年末，土地收储机构在全国各个城市得到了普及。 土地大规模市场化起源于2002年推行的土地招拍挂制度。 5月9日，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，并于当年7月1日正式实行。 2004年3月31日国土资源部与监察部联合下发71号文件，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，也就是所谓的“8.31大限”。 “8·31大限”是土地交易市场化改革的重要节点，意义几乎等同于房改，并被认为是楼市“黄金十年”的起点，8.31”大限的1年后，低地价一去不复返。 2005年开始，地方政府开始减少土地供应。 此后，地方政府以土地收益最大化为目标，开始刻意调控土地价格和供应，不断推高城市土地价格 从此，拍卖市场的高地价信号与片区房价联系起来，“地王”一出立刻拉高房价的现象层出不穷。 拍地所得的费用为土地出让金，从1994年分税制改革之后就全部留归地方，成为地方政府预算外收入的主要来源。 有人做过统计，从1999年至2018年全国土地出让收入总额已经突破42.7万亿元。 土拍的改良 基于土拍制度对于房价的深刻影响，历史上曾经有过对土拍制度的革新和改良，试图降低土拍与房价高企的联系，改变社会的固有观念。 2003年-2006年期间，全国的房价一路高歌猛进，引起高层警惕。 政府于2006年出台收紧政策，首次提出了“限房价、竞地价”。由于压缩了开发商的利润，楼盘品质得不到保证，出现了不少交楼即维权的事件。 2016年四季度，在市场过热的背景下，政府又一次开始出手进行行政干预，出台调控政策。10月28日，北京市规划国土委发布公告首次提出“自持”概念。 土地拍卖规则调整成地块挂牌竞价在达到预设地价上限时，改为现场竞报企业自持商品住房面积比例，在该比例达到上限后，改为一次性投报自持商品住房方案。 新规主要是为了抑制房价疯涨预期，避免“地王”频出。随后“自持”新规开始在多个热点城市蔓延，成为土地竞拍的常态。 开发商自持物业成为了土地市场对房地产开发商加上的最后一道枷锁，大面积的自持，对开发商的资金链是一个巨大的挑战。 已经习惯了用银行贷款来建设，用销售回款来还债的开发商，不得不重新拿起算盘，考虑一下项目的盈利模式和自身的盈利能力。 可以看出，政策解决土地价高主要从两个方面着手，一是不是价高者得，二是利用各种方式降低房企的杠杆，同时降低流转速度。 新土拍 2020年底，针对国内热点城市房地产市场不断回暖，针对房产企业、旨在降低企业金融杠杆的“三条红线”“两道红线”先后出台，在此基础之上，改良的土拍模式“两集中”也被推出。 1、两集中 按照住宅用地分类调控文件要求，包括北上广深4个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市的22个重点城市实现“两集中”，即集中公示、集中招拍挂出让，每年发布住宅用地公告不能超过3次。 “两集中”是希望通过防止地价被不断推高，来抑制高房价问题。 2、行业影响 “两集中”将对行业带来哪些可能的影响？ 业内众多资深人士和企业给出一些看法。 一是对房企短期资金或将形成巨大挑战。 去年“三道红线”试点，地产企业被动降负债、降杠杆，销售回款成为企业现金流重要来源。 而集中供地高额的保证金、土地出让金对企业的融资能力和现金流管理能力要求更高。 二是对地方政府供地行为产生约束。 三是土地集中出让为住房供应带来稳定预期，进而引导购房者稳定预期，客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。 四是阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡，因此未来项目入市时点需要房企更好的把控。…

2021年3月18日，由中国房地产TOP10研究组主办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”在北京国贸大酒店隆重召开。研究组以“强基固本，砥砺前行”为主题，鼓励企业创新业务模式、优化资源配置，引领行业持续健康发展。 大会发布了2021中国房地产百强企业名单，红星地产荣膺“2021中国房地产百强企业”，蝉联“运营效率TOP10”荣誉，并连续9年荣获“中国商业地产百强企业”第2名的殊荣。 扩张发力，布局全国 红星地产全称上海红星美凯龙房地产集团有限公司，2009年创建于上海，业务范围涵盖不动产开发、商业运营管理等领域，拥有丰富的住宅、商办、综合体和其他产品业态。历经多年发展历程，已成为了城市商业配套运营者，更是城市人居美学践行者。 红星地产全国战略布局已然展开，制定了“深耕城市、深入区域”战略，凭借优选地块立体化发展，开发足迹已遍布北京、上海、天津、重庆、武汉、昆明、苏州、温州、扬州、贵阳等全国57座城市，累积项目120个，在构建城市美好生活上稳步向前。 品质住宅，城市美学 红星地产始终坚持以行业的品质标准打造住宅，在产品外观、建筑选材、景观设计、建筑美学等方面精益求精，满足购房者对品质的改善和追求。红星地产实现精细化管理，采取多产品线的策略，针对性地攻破各个细分领域，打造全业态不动产开发，住宅产品包括美学大宅系列“天铂”、品质住宅系列“天悦”、文旅开发系列“源筑”等。 图：红星项目示例 红星地产于2016年起推出TOP系住宅产品“天铂”，现已成为红星地产黄金产品线。天铂定位在“以城市改善型为主的人居品质华宅”，选址城市核心或高速发展优势地段，交通便捷，项目毗邻商圈，配套成熟，配置规格较高。融入前沿设计理念的红星天铂，是集人居智慧和美学原理的产品。 图：”红星·天铂”项目示例 “爱琴海”铸就商业典范 商业地产方面，红星倾力打造的“爱琴海“系列始终坚持以“创造更持续的价值”为目标，致力于为中国消费者提供更好的生活体验。爱琴海以文化、生态、情感为核心价值关怀，满足新兴都市群体消费升级的内在需求。目前爱琴海购物公园已经进入北京、上海、天津、重庆、常州、成都、苏州、慈溪、昆明、福州、兰州、唐山、大同等 100 余个城市，跻身国内最具发展力的购物中心品牌。 图：”爱琴海购物公园”项目示例 红星地产一直坚持“唯有进步，才不止步”的精神，始终致力于为每一座中国城市带来更为美好的高品质生活，坚持以“做品质地产人”为品牌主张，坚守精细化管理及多产品线。未来，红星地产将怀着“引导城市美学，提升人居品味”的崇高使命，成为做好产品，做有品格、有担当、有能力的全维度、跨产业品质生活营造商，继续为消费者筑造品质与美学的繁华之城。