企业动态 碧桂园服务要约收购蓝光嘉宝87.4%股权获有效接纳后者预期将于8月10日除牌 6月17日晚间，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务联合发布公告称，蓝光股东会议及蓝光H股类别股东会议均投票通过了蓝光嘉宝H股的除牌决议，但由于除牌接受条件尚未达成，碧桂园服务决定将要约延后至2021年7月2日。届时若除牌接受条件达成，蓝光嘉宝H股预期于7月28日在港交所进行最后买卖，并于8月10日在港交所退市。 根据公告，碧桂园服务方面公布了有效接纳要约的结果，截至6月17日，已接获约2965.56万股H股的有效接纳，约占于本公告日期蓝光H股独立股东所持H股58.18%，尚未达到除牌接受条件中90%有效接纳的比例。截至6月17日，碧桂园服务拥有约1.56亿股H股权益，约占蓝光嘉宝全部股权的87.4%。 禹佳生活服务二闯港交所 6月17日消息，禹佳生活服务集团有限公司二次递表港交所，拟香港主板上市。最新的招股书显示，截至2020年12月31日，禹佳生活服务为127个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积为1760万平方米；同时，该公司还为28个项目提供商业运营服务，在管总建筑面积为800万平方米。禹佳生活服务近年来取得显著增长。2018年、2019年、2020年，禹佳生活服务收入分别约为3.94亿元、5.44亿元、6.34亿元，自2018年至2020年的复合年增长率为26.9%；同期的年度利润分别约为0.34亿元、0.65亿元和0.83亿元，自2018年至2020年的复合年增长率为26.9%；同期的年度利润分别约为0.34亿元、0.65亿元和0.83亿元，自2018年至2020年的复合年增长率为55.9%。 （一）物业服务企业二级市场表现 香港恒生指数6月18日（周五）收盘上涨242.68点，涨幅0.85%，报28801.27点。今日，41支物业服务企业15家上涨，平均涨幅为-0.8%。合景悠活涨幅最大为4.9%，报收8.0港元。 （二）物业服务企业市值、市盈率 6月18日，港股41家物业上市企业平均市值为228.74亿港元。截至今日收盘，共有15家物业服务企业总市值超过百亿港元。碧桂园服务为在港上市物业服务企业市值最大的公司，总市值为2454.58亿港元，华润万象生活为港股物业股第二，总市值为1072.77亿港元，恒大物业紧随其后，总市值为885.4亿港元。从市盈率来看，港股41家物业上市企业平均市盈率为32.0倍。华润万象生活市盈率最高，达110.41倍，融创服务市盈率紧随其后为108.9倍。 新增土地项目 6月17日，全国重点城市新增土地项目数215个，规划建筑面积1545.96万平方米。其中，新增住宅项目87个，商业办公项目26个，工业项目94个，其他类项目8个。重点关注长春，新增项目最多为29个。 图：全国重点城市新增土地项目数 数据来源于中指数据·物业版 招标项目 6月17日，京津冀、粤港澳等重点区域共发布239条物业相关招标信息。其中，非住宅业态占据较大比重为211条；在非住宅业态中，办公物业招标信息最多为125条。 图：重点区域物业相关招标信息 数据来源于中指数据·物业版

2021年5月，由中国房地产TOP10研究组主办，中指控股(CIH) 、中指研究院承办的“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届中国房地产投融资大会”在北京隆重召开。 2020年，资本市场整体保持“全面深改、提质增量”的发展主旋律，沪深及港股房地产板块抗跌性强，增长性好。其中业绩龙头、区域布局较好、财务表现稳健和多元业务拓展能力强的企业值得投资者长期关注。 中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十九年。在2020年中国房地产上市公司研究中，中国国房地产TOP10研究组在总结历年研究经验的基础上，紧随资本市场发展节奏，进一步完善研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、正面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。 在此次研究中，时代中国荣膺“2021中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2021中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10”及“2021中国房地产上市公司产品力领先企业——艺术社区”。 销售：首破千亿 超额完成年度目标 根据企业公告数据，2020年，在疫情笼罩、行业和市场竞争加剧的逆势中，时代中国仍然保持稳健发展态势，合同销售额达1003.8亿元，超额完成823亿元的年度目标，完成率达122%，同比增长28.1%，表现好于百强房企平均的12.4%。2020年时代中国销售业绩首破千亿，创销售历史最高纪录，整体规模发展实力再上新台阶。 2020年时代中国实现毛利润111.0亿元，净利润53.7亿元，整体毛利率28.8%，净利率13.9%。虽然物业管理业务不再并表，但2020年物业开发及租赁业务毛利率依然达到21.9%。城市更新业务表现突出，以70.6%的毛利率和35.6%的净利率水平贡献了接近35%的毛利润和净利润。 图：时代中国2017-2020年毛利率和净利率 纵观时代中国上市以来的销售业绩，2016-2020年5年间，时代中国销售额的复合增长率达到36%，成为行业稳健快速成长的典范。 图：时代中国2016-2020年销售业绩 布局：深耕湾区 巩固核心城市竞争优势 时代中国在持续深耕广东，巩固大湾区大本营的基础上，逐步增加长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域的投资，外拓效果逐步显现。2020年，时代中国的销售项目中，广佛两城仍是重仓区，业务占比达到52.1%，河源、汕尾两市首次有销售贡献。新一线城市拓展卓有成效，2011年，时代中国首次走出广东省进驻长沙，之后在2018年进驻成都，2019年新进杭州、武汉两市，当前长沙和成都两市的销售占比分别达到了9.7%和3.6%，相较2019年均有明显提升。 图：时代中国2020年城市销售业绩占比 财务：债务结构优化 负债率及融资成本不断下降 2020年，时代中国净负债比率为65.6%，较2019年下降1.6个百分点，在行业中持续保持较低水平。债务结构优化，截止至2020年底，时代中国共持有现金379.6亿元，同比上升29.5%，一年内到期短债总额180.7亿元，现金对短债为2.1倍，短期内无偿债压力。2020年上半年是时代中国阶段性偿债高峰期，期内80多亿元的债务置换过程中，融资成本降低了2.7个百分点。2020年时代中国境内公司债平均成本5.6%，较原成本7.9%降低2.3个百分点；中长期美元债平均成本6.3%，较原成本8.0%降低1.7个百分点。 据企业公告，2021年1月8日，时代中国成功发行6年期3.5亿美元债，票面年利率仅5.75%，创下公司境外债发行年期最长、利率最低双纪录。据悉所得款项将用于现有债务再融资，有助于进一步优化债务结构、降低资金成本。 土储：聚焦高潜区域 储备建筑面积超过2000万平方米 2020年，时代中国全年共新增16幅土地，新增总建筑面积约360万平方米，权益比例62.2%，新增权益土储总建面为223.8万方。截至2020年12月31日，时代中国已在15个城市或地区拥有土地储备，总建筑面积约2159万平方米，可以支持今后三年的发展。公开资料显示，时代中国的土地储备主要分布在国内一二线城市及大湾区，其中位于大湾区的土储(含清远地区)占比近90%。据企业透露，时代中国未来将维持80%资源投向大湾区，同时逐步增加长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域的投资，战略侧重点鲜明。 图：时代中国2017-2020年土地储备面积（单位：万平方米） 城市更新：巩固旧改龙头地位 拥有项目超160个 作为大湾区城市更新龙头企业，时代中国坐拥湾区大量优质项目，2020年企业成功转化了8个城市更新项目，其中5个项目成功转为土储，总建筑面积约220万平方米，占2020年全年新增土储的61%。据预期，之后会有更多的旧村改造项目开始转化。 公开数据显示，截至2020年12月31日，时代中国拥有城市更新项目超160个，潜在总建筑面积约5337.3万平方米，在行业内处于领先地位。 表：时代中国2018-2020年城市更新项目转化情况（单位：万平方米） 图：时代中国截至2020年城市更新项目城市建面占比（单位：万平方米） 结语 2020年，时代中国已实现千亿规模，并提出了2021年1100亿元的新目标。在业已完成千亿目标的新征程，在全力迈向成为世界500强的新起点，时代中国将继续坚持有质量的增长，在城市更新及其他业务模式中保持向上生长动力，不断提升企业的核心竞争力及可持续发展能力，打造百年企业。

房天下产业网讯：2021年5月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股(CIH)承办的“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”隆重举办。新建元控股集团总裁亢越以《产城融合，助推“飞地”经济发展——区域综合开发实践探索》为题发表演讲。【发布会直播】【会议专题】 新建元控股集团总裁 亢越先生 亢越：各位嘉宾、各位同行、女士们、先生们，大家下午好！ 很高兴中指院给新建元控股集团这样一个机会能够在北京跟全国各地的同行聚集一堂，让我们学习先进分享经验的机会。今天我代表新建元控股集团给在座的各位同行分享一下区域总行开发的实践探索的经验。 简单跟各位同行介绍一下苏州工业园区和新建元控股集团。我们来自苏州工业园区，苏州工业园区是中新两国政府最早的第一个合作的经济项目，1994年经国务院批准设立，经过27年的开发建设，到目前为止苏州工业园区已经被誉为改革开放的重要窗口和国际合作的成功典范。27年当中苏州工业园区也获得了很多的殊荣，最典型的是我们在国家级经济技术开发区中已经连续5年综合考评第一。 新建元控股集团是苏州工业园区规模最大、产业多元的全国资的国企，新建元以新的发展理念来引领新型的智慧城市建设，我们旗下目前三大业务板块，后面跟各位同行分享，以区域的综合开发为龙头，专注于产业载体，住宅和商业地产的开发建设和运营管理。同时我们也推出包括社区商业、人力资源、数字科技等相关的系统化的城市服务。 新建元以引领产业创新，推动城市繁荣作为我们的己任，立足苏州工业园区面向长三角，在长三角一体化的国家战略的统领下，我们也在积极的融入这样的国家战略。 新建元的定位和使命，产城融合集成服务商作为新建元的战略定位，新建元的使命就是引领产业创新推动城市繁荣，后面跟各位同行分享。 我们目前三大业务板块，产城板块、地产板块和服务板块。 产城板块主要是区域的综合开发，以及产业载体的开发，以及产业项目的投资。 地产板块是住宅地产，商业地产以及文旅地产的开发建设。 服务板块是社区商业服务，邻里中心是作为中心经验传承的成功典范，也是中国社区商业的驰名商标。 另外还有人力资源和数字科技服务。 这边讲到的无限园区，来由也跟各位同行做一个解释，苏州工业园区从从1994年中心两国政府签约以后，苏州工业园区的行政管辖面积278平方公里，经过27年的开发建设，现在的空间资源已较为紧张。园区近几年随着产业转型和产业提升，对后续发展的空间资源的需求越来越大，如何解决这样的经济发展跟空间资源紧张的矛盾，所以园区管委会提出了一个打造“飞地”经济的概念，通过“飞地”经济的打造让苏州工业园区能够有一个无限园区的概念，同时契合了长三角一体化发展的国家战略。所以苏州工业园区在目前拥有的众多优质的中外企业，未来的这些企业转型升级发展需要有后续的空间来容纳来接纳。我们也在调整我们的策略，以前我们总是招商引资，引进来，未来通过“飞地”经济的打造，我们要走出去，以“飞地”经济容纳或者是来接纳溢出的成功项目。 “飞地”经济让我们走出去，发展新空间，增长新引擎，到目前为止苏州工业园区前几年这样的探索，目前整个园区拥有各类的合作园区11个，新建元作为园区最大的国企，在这个当中以新建元作为开发主体的“飞地”经济的合作园区，目前有四个，他们分别在宿迁有一个叫苏宿工业园区，在苏州的另外一个行政板块相城区有一个苏相合作区，在贵州还有一个苏贵产业园，未来还会参与打造一个独墅湖开放创新协同发展示范区。 目前新建元作为开发主体有四个项目，总面积超过120平方公里。 打造“飞地”经济我们的目标任务要助力园区的“飞地”经济的发展，来融入到长三角一体化的国家战略，所以我们新建元是以片区开发项目作为依托，来践行园区的“飞地”经济的目标，以产城融合服务作为手段来融入长三角区域一体化的发展。 “飞地”经济打造实现路径，新建元通过现在已经开发建设的三个项目当中，我们自己也做了一些探索，作为“飞地”经济打造的排头兵，新建元以承接产业转移为抓手，服务于园区产业转型升级，为园区探索一个发展的新空间。 发展“飞地”经济，打造合作园区，飞出地和飞入地两地政府通过飞出地的政府，以资金资金、产业资源、开发管理经验，还有规划建设的理念作为我们政府间合作传导的合作方面，飞入地的政府以最终这个项目成功以后经济指标、统计分享、地方税收分成作为双赢的结果，完成飞出地和飞入地政府间的合作，飞出地以资源导入到飞入地，飞入地开发建设成功以后，以经济指标的分享和税收分享来作为回馈，达到最后双赢的结果。新建元作为一个开发主体，我们在这个当中通过自己的开发建设，通过我们自己的招商运营来获得相应的收益，形成最后的利润。大概是这样的“飞地”经济打造的实现路径。 “飞地”经济的模式探索，现在国家相关的政策一直在变，新建元也在这个当中探索了三位一体的新“飞地”经济打造的模式。三个主体，指属地的政府平台公司，以及属地政府与新建元成立的轻重两个资产公司，根据具体项目的情况可以采用PPP，也可以采用城市更新等具体的模式，来实现项目的运作。 新建元在全力为区域开发提供规划、策划、投融资、产业招商、基础设施建设、载体、配套设施开发建设一系列的服务。在三位一体的模式引导下，我们也构建了整个片区开发项目的全过程的服务体系，六个方面：规划编制、土地整理投资、基础设施建设、产业载体与配套设施的建设、产业招商和运营，最后形成一个品牌输出和软件的转移，构成了全生命周期的全过程的服务体系。 在这样的模式和服务体系架构的指导下，我们现在正在进行三个项目，跟各位同行简单做一个介绍。 第一，苏相合作区，规划面积将近50.58平方公里，开发模式是政府直接投资，政府专项债，再加上城市更新的模式。运作机制是三位一体，政府平台公司加上新建元下属的开发主体公司，以及城市更新的项目公司，三位一体作为运作的机制。 第二，苏宿工业园区，开发面积21平方公里，园区达到28平方公里，开发的模式是政府投资专项债加PPP，运作机制也是三位一体，政府的平台公司加上开发主体公司，再加上PPP项目公司。 第三，苏贵产业园项目，拟开发面积大概28平方公里，开发的模式是以当地政府投资为主，运作的机制目前是双轮驱动，即以轻资产公司加上重资产公司这样的双重组合，双轮驱动的模式打造一个产业园。目前，新建元联合当地两大产控集团共同成立产业园发展公司，为苏贵产业园提供规划编制、招商咨询等管理输出服务。 通过三个项目的践行和探索，我们也有一点小小的经验，今天借这个机会给各位同行做分享。 这个里面是两块：第一，要把握好两个要素层面的机遇。两个要素层面，一个是技术层面，一个是政策层面。技术层面其实是规划、产业、投融资。政策、政策层面是政策导向、管理主体、开发主体，要职责分明。整个区域综合开发是6大要素，分属于不同的两个层面，所以把这些要素做一个很好的划分跟把握。要坚持四个原则，这四个原则也是我们在实践当中慢慢摸索出来的，这四个原则是，一是封闭运作，项目合作范围内的土地出让金，以及增量税收封闭用于本区域的发展。二是整体授权，即通过PPP等方式，授权平台公司负责整个项目的整体开发，这是一个整体授权。三是滚动开发，投资建设计划与土地的收储，以及出让计划要衔接，控制投资风险，减少资金的占用，形成一个滚动开发的模式。四是要自求平衡，不占外部财政资金和经营性的资源，打造项目自我平衡，这样才能保证作为一个企业在区域开发过程当中我们能够可持续发展。 简单跟各位同行分享一下新建元在区域综合开发当中的探索和经验，谢谢大家。

为持续反映中国居民置业心态，中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查，并基于调查数据形成分析报告，以动态了解最新形势下，居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。 本次调查依托CREIS中指·云调研平台形成问卷。通过每日经济新闻、房天下网站平台、房天下经纪云、中指调查公众号以及中指研究院各分院等渠道进行问卷收集。问卷收集周期为3.23～3.26，本次共计收集问卷约8000份。现将问卷填答情况进行系统汇总，供行业和社会各界参考。 划重点 ■楼市热度预期乐观：4月楼市热度不减，超八成的受访认为未来房价将会保持平稳或持续上涨，对楼市信心十足。 ■置业门槛提高：4月楼市调控政策加码，近六成的受访者没有购房资格，同时贷款难度和首付款均有提升趋势，置业门槛逐渐提高。 ■购房计划提前：五成的受访者表示购房计划将会提前。 ■置业意愿持续回升：4月，有45％的受访者购房意愿强于上个月，再次攀升至今年以来最高值。 ■“五一”置业情绪高涨：近三分之二的受访者计划在“五一”假期期间购房，置业情绪高涨。 受访者一览 与往期类似，此次参与调查的受访者仍然有着相当的代表性，看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在较高能级城市工作的青年，是购房需求的主力军，看区域分布，受访者多在经济活力较大的国家级城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对发达。 2021年4月受访者年龄和城市能级占比 2021年4月受访者城市分布热力图 购房计划 ▌计划买房 购房置业整体保持稳定：本次调查中，78％的受访者拥有购房置业需求，占比较上月下降近2个百分点，计划购房置业保持稳定； 分能级来看，各能级城市的受访者有购房计划的占比变动不大，其中除了三四线增长1％外，一线、二线、县城均出现小幅度下降； 分区域来看，海峡西岸地区上涨明显，涨幅达7％，长江中游、中原、关中区域小幅提升，长三角、珠三角、京津冀、山东半岛区域小幅下降，其他区域基本保持不变。整体来看，本月受访者的购房置业需求持续保持稳定。 2020年11月-2021年4月受访者有购房计划的占比（全国和分能级） 2020年11月-2021年4月受访者有购房计划的占比（分区域） ▌计划购房时间 半年内购房者占比开始提升：2021年4月，购房者入市计划时间开始提前，有12％的受访者计划在半年内买房，与上个月相比上涨4个百分比；计划半年到一年内购房的占比增长2％；计划1～2年购房的占比下降了7％，降幅比较明显，整体计划置业时间出现前移。主要是因为近期房价持续上涨，多个城市出现限贷限购政策，贷款利率提升，置业者为降低购房成本，加快入市。 2020年11月-2021年4月购房计划的时间分布 购房条件 ▌购房资格 置业门槛越来越高：经历了一季度的楼市小高峰，近期多个城市加强了楼市调控，限购限贷政策升级，提高了置业门槛条件。在受访中，近六成的受访者表示目前因缺乏购房资格而无法进行购房。 二线楼市限购升级：在不同能级城市中，一线城市的受访者置业门槛最高，有近七成的受访者没有购房资格，远高于其他能级城市；二线城市成为近期调控的重要对象，超过四成的受访者因为政策出台后失去购房资格，这一占比为各能级最高；三四线和县城的受访者，具有购房资格的占比均超过五成，购房门槛相对较低，政策影响较小。 珠三角置业门槛提升明显：在不同区域中，珠三角区域因为一季度的楼市热度攀升，致使楼市调控政策升级，政策出台后导致居民失去购房资格的占比为45％，近四分之三的受访者没有购房资格，置业门槛远远高于其他区域。中原地区，因为一季度楼市热度相对平稳，楼市调控政策相对宽松，置业门槛较低，受访者拥有购房资格的占比近七成。 2021年4月受访者购房资格变化（全国和不同能级） 2021年4月受访者购房资格变化（不同区域） ▌贷款难度 贷款难度加大：为了达到稳房价的预期，除了从土地供应端调控外，政府还加强了需求端贷款的调控力度，这使得置业者的贷款难度进行了升级，超过三成的受访者感受到了贷款难度的提升。 一线贷款难度提升明显：在不同能级城市中，一线城市的受访者贷款难度提升的占比为45％，远高于其他能级城市；二线城市有55％的受访者感知贷款难度并没有变化；三四线有21％的受访者感知贷款难度下降，为各能级最高；而在县城中，超两成的受访者对贷款难度比并不了解，关注度较低。整体来看，能级越高的城市，贷款难度提升越明显主要是因为越发达的城市，购房资金来源的方式越丰富，为防止经营贷等违规资金进入楼市，政府加强了贷款的监管力度。 长三角贷款难度提升最大：在不同的区域中，有近五成的长三角地区受访者感知置业贷款难度提升，这一占比远远高于其他区域；中原地区，近三成的受访者感知贷款难度降低，为所有区域中最高，置业环境相对宽松。从区域对比中可以看出，楼市热度越高、房价涨幅越大的区域，贷款难度提升越明显，主要是因为政府力争通过降低资金流动性从而达到楼市降温、房价稳定的目的。 2021年4月受访者对贷款难度的感知（全国和不同能级） 2021年4月受访者对贷款难度的感知（不同区域） ▌首付款比例变化 首付款比例明显提高：在需求端，除了限制居民置业贷款外，政府也着手通过改变首付款比例来调节楼市热度，此次调查中，有近八成的受访者表示所在城市的首付款有了提高，置业难度加大。且感知一线城市首付款提高的占比高达九成，珠三角和长三角区域也有超过85％的受访者表示所在城市的购房首付款提升。可以看出，楼市热度越高的能级城市和区域，首付款比例提升的越明显。 2021年4月受访者所在地购房首付款变化（全国和不同能级） 2021年4月受访者所在地购房首付款变化（不同区域） 楼市预期…