2016年6月，已离职10个月的房产销售曾某某，忽然重新联系了曾就职的海南某房地产公司，并自曝了侵占公司销售佣金一事。同时，他还交代了自己的同伙——曾经的顶头上司秦某。之前，两人合计侵占了公司销售佣金超百万元。公司上下哗然，在调查清楚基本情况后选择了报警。 两人职务并不高，一个销售经理，一个普通销售员，然而，房地产业的销售政策，给了他们极大的套利空间：之前，两人将自己完成的客户销售额，包装成分销公司完成的。因为如果是分销公司完成的，则开发商会支付更多佣金。这样的操作，有个行业术语叫做“内单外挂”。这样的故事，则恐怕几乎每天都在大大小小的房产公司上演。销售、中介及客户只要谈好分成，多数可以配合得天衣无缝。 前段时间因“戴头盔看房”炒得火热的话题，正是这个故事的“进阶版”：一方面，开发商为了杜绝“内单外挂”，在销售处安装了具有人脸识别功能的摄像设备，锁定客户所属渠道；另一方面，销售、中介以及客户，设法避开开发商的智能识别系统，以谋求更大利益。 这种人脸识别系统的龙头公司，是总部位于深圳的明源云（00909，HK；昨日收盘价49港元）。国内上万个售楼处使用的人脸识别系统，都来自这家公司。之前，其市值一度达到千亿港元。这个能让客户戴上头盔看房的人脸识别系统，则属于明源云的SaaS业务。让人想不到的是，公司的该类业务近年来一直处于亏损状态。同时，这种业务也使得人们开始思考，地产商与销售、分销之间的不信任，凭什么要消费者以牺牲个人信息的方式买单？ 细说渠道佣金差，开发商的销售员拿得最少 “当访客踏入房地产开发商运营的售楼处，在我们智能摄影头内嵌入的基于专有算法的人面辨识技术，实时及准确地识别该访客，并配对曾为访客服务的适当置业顾问，以避免销售渠道冲突。”这段介绍，来自于在港股上市企业明源云的招股说明书（申报稿）。 2020年9月25日，明源云在港股上市，当日大涨86.06％，市值超过570亿港元。至近期，明源云市值已稳定在千亿港元上下。 明源云受到热捧，其SaaS业务（SoftwareasaService，软件即服务）占了很大因素。公司在招股书中是这么自我介绍的：中国房地产开发商的第一大软件解决方案提供商，大约享有四分之一的市场规模。 据介绍，其SaaS业务主要分为四大类，分别是云客、云链、云采购、云空间。在售楼处安装人脸识别系统，是其中云客业务的一部分。 要理解为什么人脸识别技术会备受售楼处青睐，首先就要了解房地产的销售模式。楼盘建成后，对于特别热销的楼盘，开发商自然可以自己销售，但更多的情况下，开发商需要多渠道合作，这些渠道包括：分销商、中介、老带新、全民经纪人、看房团等。对这些渠道，开发商给的佣金各不相同。其中佣金比例最低的，是楼盘自己的销售。 “要看楼盘具体情况，但开发商给自己销售的提成一般不高，像我现在这里，客户上门我们销售自己卖的，提成是税前0.3％。”广东省内一楼盘销售如是介绍。 相比起来，他们还不如普通用户。这位销售称，现在大多开发商有自己的软件，任意用户都可以在上面进行登记推荐，一旦推荐对象交易成功，普通用户都可以拿到总价0.6％的佣金——是这位楼盘销售提成比例的2倍。 “在我们这儿，一旦客户被推荐，销售佣金就会很低，只有几百元。但从带看到协助各种手续完成，你该做的还是要做，一样不会少，夸张一点说，那点辛苦费，还不够带客户办理按揭的油费。”她说道。 据此计算，若卖一套总价100万元的房子，销售直接成交可拿到提成3000元。若事先说好，通过其他用户在软件上推荐后，再由销售对接，佣金就可以达到6000元。 从3000元到6000元的佣金差别还算少的，在分销渠道中，佣金比例一般在3％～6％，但对不好卖的楼盘或商铺、写字楼，佣金高的甚至可达10％。 在本文开头的案例中，根据曾某某和秦某曾供职房地产公司的规定，公司销售人员销售该公司房产可获得销售额0.3％的销售佣金，而分销公司可获得销售额5％的销售佣金。于是，作为销售经理的秦某找到曾某某，两人一拍即合，将原本属于曾某某销售出去的房产，挂在了分销公司名下，佣金差了4.97个百分点。 开发商自家销售是成交过程中不可避开的环节，但这一渠道可获得的成交佣金（提成）比例又最低。因此，在房产销售小朱看来，这便给了“职务侵占”形成的土壤。“如果不这么搞，赚什么？” “职务侵占”造成房地产利润黑洞 开发商与渠道关系其实很微妙，一位行业人士告诉记者，一方面地产公司内部会控制分销销售占比，一方面又不得不依赖分销。“现在开发商越来越依赖分销，在惠州、三亚这些地方，分销渠道占比可能达到100％，在广州，现在也有70％左右。”该人士说道。 记者了解到，一般而言，“渠道舞弊”有三种形式。一是内单外挂，即置业顾问藏匿自然来访客户，飞单给外场渠道，联合作弊，获取不当利益；二是外场洗客，即中介渠道串通开发商行销拓客团队（指出门主动推销的人员），或利诱其他佣金较低渠道，将客户转至高佣金渠道成交；三是渠道截客，即中介人员在案场周边，甚至案场内，拦截自然到访客户，唆使利诱客户以渠道客户名义成交。 面对如此舞弊，假如你是开发商，怎会睁一只眼闭一只眼？明源云便瞅准了这一商机。 在招股书中，明源云在介绍其“云客业务”时，说它具有“改善开发商获客能力并优化售楼处案场管理”的功能。相比这种克制的说法，明源云客官网介绍产品时，显得更懂如何抓住客户心理。例如明源云客对“智能话机”的介绍是：避免藏客漏客，防止内单外飞……不浪费每1分佣金！ 除了智能话机，云客产品还包括渠道管家、来访登记、地产VR带看、在线开盘等产品，其主要作用就是分辨客源、促进销售。 在《每日经济新闻》记者拿到的一份明源云客产品介绍资料中，开发商的渠道焦虑更是被放大——“5％左右新房成交存在飞单舞弊行为，渠道舞弊成为利润黑洞”。 “渠道管家”产品，解决的就是渠道间相互抢客、中介截客等导致开发商徒增渠道费用的麻烦。在“渠道管家”的基础上，明源云客还推出了“渠道风控解决方案”，引发热议的“人脸识别摄像头”，便是其中一部分。 明源云客介绍称，渠道风控解决方案将从管理盲区倒逼出一笔回归企业的利润。 明源云客以惠州某项目举例：套均价100多万元，渠道佣金4％，即4万元／套，1个月飞单5套，每月损失高达20万元，每年损失240万元以上。 前述产品资料中，明源云客给出的人脸识别硬件部署方案显示：一个销售处可配备4路抓拍相机及一台人证核验机，其中2路抓拍机在售楼处大门，另外2路抓拍机在沙盘前及侧门，人证核验机则设置在签约处。 那安装这套“渠道风控解决方案”的费用是多少呢？记者从广州某房地产商营销人员处了解到，明源云客给自己所在公司的报价是18万元／套，其中包括摄像头等材料钱，“当然，这个价格是根据需求来定制的”。 价格不菲，是否真有必要？上述开发商营销人员告诉记者，区分客户来源渠道对开发商而言尤为重要，“这一块如果不抓，一年损失的佣金也是很庞大的”。 不过，这位开发商营销人员也表示：“现在即使用人脸识别系统，也不能完全杜绝，只是减少一定比例。” 明源云在招股书中介绍，云客是公司的“旗舰产品”。国内配备云客的售楼处数量已由2017年的约3300家增加至2019年的8700家；截至2020年3月，云客服务的售楼处超过了1万个，合作方涵盖各大头部地产商。 换句话说，这家在港股大受追捧、在房地产行业也很受欢迎的企业，或许你未曾听闻，但如果你近几年踏进过售楼处，那极有可能，你的姓名、身份证号码、电话号码，甚至面容，都已经被开发商存放在它系统里了。 不过，这样的人脸识别应用被大众知晓后，也引发了人们对个人信息安全的焦虑。 明源云的招股书中提示了这一风险，不过其只是称：“我们通过互联网向客户提供ERP解决方案和SaaS产品及相关服务，亦收集自然人（为我们客户的客户）的若干个人信息。因此我们须遵守有关信息安全及个人信息保护的中国法规。”明源云在招股书中引用了《中华人民共和国民法总则》中的条例。按规定，自然人的个人信息受法律保护，任何组织和个人都应当依法收集个人信息，确保所收集个人信息的安全。不得非法收集、使用、处理、转让个人信息。网络安全法还载入了保护通过互联网收集个人信息的原则，规定运营者收集、使用个人信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经被收集者同意。 冲着佣金黑洞而来的“云客业务” 文章开头的案例中，入职仅5个月的曾某某联合秦某，职务侵占佣金达上百万元——而这还并非特例。 2014年，广州番禺某知名楼盘项目销售部经理胡某，利用职务便利，将一位购买了超过3000万元商铺的一手渠道客户，变更至高佣金的二手渠道进行登记，从而骗领二手联动代理费用221万余元，其本人从中获得分成59万元。在诉讼中，开发商指其“大幅增加公司的运营成本，破坏了公司管理制度”。 在另一些案例中，明源云客不仅是揪出职务侵占的利器，还是地产行业的“分歧终端机”。记者发现，无论是对于房产销售数量的争议，还是对于佣金计算的纠纷，抑或是对客户来源的认定，在许多诉讼书中均提到了“明源系统”。例如，有开发商与分销公司签订分销协议时，会对分销进行一定的流程要求。 上海某房地产营销策划公司与绍兴某房地产开发公司，原本是合作伙伴。2018年9月，双方签订了商品房代理销售合同。最终，前者合计代理销售住宅总计541套，总计商品房代销成交房款7.08亿元，但房地产公司并未按6％的比例支付足额佣金，其中原因，便是有37套已销售房屋存在代理商违反商业道德的问题。…

30年，从“先发展、后规范”，到统一监管，中国资本市场监管体系从萌芽走向成熟。 30年，从“重发展、轻监管”，到回归监管本位；从事前审批向事中事后监管转变，监管理念和方式不断变革、转型。 30年，从不断完善制度规则，到构建立体化追责体系，强化“零容忍”要求，敬畏法治的理念进一步扎根。 “建制度、不干预、零容忍”成为当前资本市场监管制度改革发展的关键词。未来，加强事中事后监管、将“零容忍”上升新高度、强化科技监管，将有力推动构建一个有活力、有韧性的资本市场。 完善体系 提升监管效能 30年来，完善高效协同的统一监管体系、探索监管转型新思路、对违法违规行为出重拳用重典，资本市场监管效能不断提升。 一方面，从无到有，监管体系逐步完善。1992年10月，国务院证券管理委员会和中国证监会成立，资本市场开始逐步纳入全国统一监管框架，全国性市场由此形成并初步发展。自1998年集中统一监管体制建立以来，为适应市场发展的需要，证券期货监管体制逐步完善。2004年，证监会改变跨区域监管体制，实行按行政区域设监管局。同时，开始加强监管局监管职责，实施“属地监管、职责明确、责任到人、相互配合”的辖区监管责任制，并初步建立了与地方政府协作的综合监管体系。 另一方面，简政放权，监管效能不断提升。具体来看，大幅精简行政许可事项方面，今年9月公布的相关数据显示，2013年以来，证监会已取消15项证券基金经营机构类行政许可事项，减幅达50%；提升产品注册效率方面，监管部门明确对诚信及合规风控水平较高、中长期投资业绩突出的基金管理人申报的常规公募基金产品实施快速注册；提高审批备案效率方面，清理52%的行政许可证明文件，许可证明文件从132项减少至63项，最大限度减轻监管对象负担。 与此同时，强化监管执法，监管威慑力不断提升。30年来，证监会不断加强稽查执法基础性工作，严格依法履行监管职责，集中力量查办了“琼民源”“银广夏”“中科创业”“德隆”“康得新”等一批大案要案，坚决打击各类违法违规行为，切实保护广大投资者的合法权益，维护“公平、公正、公开”的市场秩序。 建制度补短板 持续推进监管转型 业内人士认为，资本市场监管不仅要符合注册制改革新要求，也亟需弥补违法违规成本低等短板。因此，必须全面落实“建制度、不干预、零容忍”九字方针，持续深化监管转型。 监管部门正抓紧推进自身改革，突出表现在构建以信息披露为中心的监管制度，探索建立事中事后监管新机制，提升稽查处罚效能。 “注册制下的信息披露应以投资者需求为导向，贯穿上市审核、发行承销以及上市后监管全过程。”招商证券副总裁吴光焰说，在上市审核环节，细化落实发行人、中介机构等市场主体关于信息披露的法定责任，加大对信息披露违规行为的处罚力度；在发行承销环节，主要强化网下报价的信息披露和风险揭示；在上市后的监管过程中，优化信息披露制度。 专家称，注册制改革要求监管部门进一步明确定位，更加明确行政与市场的边界，特别是建立健全公开透明的资本市场制度规则体系，把“不该管的”放权于市场，把“该管的”管住管好。 “在优化放管结合和改进服务上持续加力。这是市场化法治化改革的应有之义，也是激发市场活力、有效服务实体经济的治本之策。只要是市场约束比较有效的领域，就要坚决放权给市场。”证监会主席易会满强调，将以贯彻新证券法为契机，全面清理优化配套规章制度，加强事中事后监管；全面推行“阳光审批、透明审批”，加大各类“口袋政策”和隐性门槛清理力度；寓监管于服务之中，急企业之所急，想投资者之所想，让资本市场监管更受欢迎、更暖人心。 全面“深改” 营造良好生态 业内人士认为，“十四五”期间，在“建制度、不干预、零容忍”要求下，建立健全公开透明的资本市场制度规则体系、将“零容忍”上升到新高度、强化科技监管将成为证券期货监管改革的重点。 在建立健全公开透明的资本市场制度规则体系方面，监管部门明确强调，牢牢把握服务实体经济和保护投资者合法权益的根本宗旨，坚持市场化法治化国际化方向，坚持整体设计、突出重点、问题导向原则，聚焦解决体制机制性障碍。 在监管制度方面，构建有利于注册制实施的监管体系。证监会副主席李超表示，转变监管理念，优化涉及全市场各环节、涵盖各类市场主体的监管机制。加快监管职能转变，提高上市公司持续监管能力，强化中介机构的全流程监管，加大违法违规惩戒。同时，深入推进简政放权，推行权责清单制度。 此外，科技监管也是监管能力建设的一个重要方面。监管部门明确表示，推进监管科技基础能力建设，加快构建新型监管模式。加强对证券期货行业科技的监管，推动提升行业科技发展水平。积极探索区块链等创新金融科技的应用。证监会科技监管负责人日前透露，证监会将加强监管引导，继续推进中央监管数据建设、区域性股权市场区块链登记托管基础设施建设试点、资本市场金融科技创新试点等金融科技重点工作。 值得一提的是，持续提升违法违规成本，凝聚监管合力也是监管能力建设的重要内容。11月初，中央全面深化改革委员会召开会议审议通过《关于依法从严打击证券违法活动的若干意见》。专家指出，中央层面审议通过专门文件，对打击证券违法活动予以统筹解决，无疑将极大提高政策执行力，提升监管威慑力，强化监管合力。 “一方面，证券犯罪刑事追责有待加强；另一方面，司法机关针对证券案件的专门化机制安排有待完善。此外，随着中国资本市场双向开放的不断推进，境内外资本市场互联互通程度加深，内外双向跨境监管和执法合作需求在数量和复杂程度上都有显著提升，而跨境监管合作机制还需要优化，法律的域外适用制度也比较薄弱。”中国人民大学法学院教授刘俊海分析。 文章来源：中国证券报 精彩推荐：2020中国房地产品牌价值研究成果发布会