云南腾冲奥宸纳帕溪山项目。奥宸地产陷入资金困局引发了交房危机。 北京的徐女士很懊悔，她为妈妈在云南腾冲买来度假和养老的房子，不仅无法交付，还被法院早就查封了。 这个名为奥宸纳帕溪山的房地产项目由奥宸地产开发，这是一家曾被机构评为百强的房企。早年豪言要从“单一房地产开发商”向“城市运营商”进军的奥宸地产集团，开发业务分布在中国深圳、北京、云南和美国洛杉矶等地区，不幸的是目标已沦为概念，仅在云南的昆明和腾冲，其就有多个住宅项目或已停工，或已烂尾，或仍在破产重组。 跟徐女士一样遭遇的还有不少购房人，他们称：购买之前，纳帕溪山项目就已经被法院查封，奥宸地产隐瞒了这一情况。 “奥宸地产纳帕溪山项目之所以陷入如此困局，不排除有债权公司想瓜分项目的可能。”一位接受采访的行业人士分析称。他认为，奥宸地产的资产远远大于负债，“在腾冲，除了被地方政府收回的土地，奥宸还有203亩土地没有建设，房子也仅卖了三成左右。” 这些停工烂尾、破产重组风波背后，到底藏着什么故事？1月21日，中国房地产报记者致电奥宸地产集团深圳总部，相关工作人员表示“需要先向公司请示，经授权后才能就相关问题给予回应”。但截至发稿，记者未收到相关回复。 梦断腾冲 腾冲被评为“最适宜人类居住的地方之一”，全年平均气温14.7℃，气候凉爽宜人，冬可避寒，夏可避暑。奥宸纳帕溪山项目位于腾冲县腾越镇西山坝新城区。 2017年5月份，徐女士经环京的燕郊一家房产销售机构北京德利天地房地产经纪有限公司的介绍，选下了腾冲奥宸纳帕溪山项目的一套房子。徐女士随后跟着销售人员来到腾冲，看到房子五证齐全，售楼处和施工现场一切正常，房子已经封顶。当时销售人员告诉徐女士，这个项目一期是别墅，并已部分入住。二期是普通住宅，并准备在今年（2017年）10月份交付使用。徐女士觉得项目建设已近尾声，不该有购房风险。于是就先签订了《商品房认购书》，并以每平方米4000元的房价，支付了全款26万余元，同时还向代理销售公司交纳了7万元的电商费，并等待着签订正式合同。款项交完后，销售人员告诉徐女士，正式合同随后会邮寄给她。 每套房大约交纳的7万元电商费，也被套入销售公司囊中。 回京后，徐女士一再催要正式合同，对方却给她邮寄了一份非正式合同。网签和交房从此变得遥遥无期。先是被告知“还未接到通知，等一段时间”，再是以“腾冲人懒，工期拖延”“腾冲雨天多，施工进度慢”为借口拖延，又以“公司正在清算，正在等待重组”为借口，不断编造谎言。 徐女士后来通过多种途径才得知，房子在自己购买之前，开发商因融资纠纷，早在2016年就已经被法院查封了。 徐女士与房产销售公司沟通过几次之后，该公司在燕郊的门店也人去楼空。徐女士要求房产销售员退还自己电商费7万元，随后房产销售员把徐女士的微信拉黑，电话也不再接听。 跟徐女士一样遭遇的购房户，全国各地算起来有数百个。这些购房户中，不少人是在2017年买的房子，有的人交付了全款，还有的人交付了定金。 在这些购房户中，有一部分人是当地的棚改户，获得经济补偿后他们购买了奥宸地产纳帕溪山的房子。现在由于无法交房，有的一家人挤在租住的屋子里。有的是外地打工族，收入除了日常的开支，还要支付房租和房贷。更早的一些购房户，在2012年就已交付房款，至今也没能入住。还有一部分人仍在继续交着房贷。无论是一期别墅，还是二期普通住宅，至今都无法办理不动产权证。 有几户购房户在生活压力之下，选择了自救，入住了没有竣工验收、尚未交付的毛坯房生活。 有的购房人“自救”，入住了没有竣工验收、尚未交付的毛坯房中生活。 记者查询获悉，奥宸地产于2012年在腾冲获得6宗土地使用权，共计大约490亩。不过，百度百科显示，奥宸地产开发的纳帕溪山项目占地上千亩。有购房户告诉记者，这些土地其中3宗被抵押，3宗被查封，其他土地则被当地政府收回去了。 查封风波 数百名购房户在腾冲买下的奥宸纳帕溪山房产，现在面临着被法院拍卖的窘境。这里面又隐藏着什么不为人知的内幕？ 中国房地产报记者经了解获知，早在2016年，奥宸纳帕溪山项目就因开发商奥宸地产与东莞信托有限公司（以下简称“东莞信托”）之间引发融资纠纷。项目被东莞信托申请广东省东莞市中级法院于2016年10月17日对腾冲奥宸价值1.4563亿元的银行存款或其他等额财产予以查封，其中即包括奥宸纳帕溪山项目房产427套。腾冲市房地产交易中心随即关闭了腾冲奥宸的房产销售系统，不得再继续销售。 正是在奥宸纳帕溪山项目被查封一年之后，2017年，项目没有解封的情况下，售楼处公开出售房子，徐女士与很多购房户正是这一时期购买了奥宸纳帕溪山房产。 东莞信托的工商信息系统显示，其是一家东莞市国有控股企业。 据相关司法文书显示，项目被东莞中级法院查封之后，开发商奥宸地产与东莞信托之间融资纠纷达成调解协议。其中约定，奥宸地产立即将公章及财务印章交由东莞信托保管，同时移交所有的房产销售印章、网上备案密钥等，由东莞信托全面监管奥宸纳帕溪山房地产项目的销售及资金回笼状况，并授权奥宸地产直接将房产销售回笼资金的不少于60％作为回款直接划还东莞信托。 之后，奥宸地产纳帕溪山项目又先后引发了多起诉讼。其中，奥宸地产因拖欠工程款，先后被昆明市江北建筑有限公司（以下简称“江北建筑”）、云南建投第五建设有限公司（云南建投五建）向云南省保山市中级法院提起诉讼。在云南省保山市中级法院与广东省东莞市中级法院复杂的司法程序中，东莞信托、江北建筑与云南建投五建申请受理纳帕溪山项目查封案件仍在继续。 2020年11月19日，保山市中级法院公告称，将对奥宸地产纳帕溪山项目的428套房产进行司法处置。 针对保山市中级法院的司法处置行为，有五十余户购房户向保山市中级法院提出了执行异议。不过，除了个别购房户的异议请求经江北建筑、云南建投五建同意解除查封之外，其他购房户提出的异议请求均被保山市中级法院驳回。 2020年底，这数十户甚至更多的购房户向保山中院提起诉讼，诉讼请求多为“责令奥宸地产尽快交付房子”。 腾冲楼市在2017年时房价大约每平方米4000元左右。近几年，腾冲房价一路飙升，现在楼市价格涨到了大约每平方米10000元。 有不少购房户认为，他们交付购房款时都并不知道房子早已被查封了，如果知道买的是被查封的房子，谁还会购买？“现在，保山中院如果司法拍卖，会把我们推向房、财两失的境地。” 还有购房户觉得，这个项目充满了各种诡异。明明已被查封了，还要卖。而且也不贴封条，一点被查封的迹象都没有。 记者通过梳理奥宸地产上百起的司法诉讼发现，纳帕溪山项目在销售环节存在一房多卖现象，并引发至少十数起相关诉讼。 深陷泥潭 租房和房贷等生活多重压力之下，部分购房户迫不得已入住了自己的“家”。 奥宸纳帕溪山的项目公司奥宸地产，隶属奥宸地产集团，是集团的三级子公司。奥宸地产集团总部设在深圳，曾起步于云南昆明，多年来一直是云南昆明的知名品牌房企。 不过，近年来因债务危机让这个从“单一房地产开发商”向“城市运营商”转变的奥宸地产集团深陷泥潭。仅在昆明，就有多个住宅项目停工、烂尾或破产重组。 据人民法院公告网显示，截至2019年7月23日，2019年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全国500强的上市房企也赫然在列。奥宸地产集团旗下的两个子公司昆明香缇玫瑰房地产开发有限公司、云南奥宸房地产开发有限公司也名列其中。 2019年4月，昆明市中院受理了云南奥宸及其子公司昆明香缇玫瑰公司的破产案，截至目前，这两家企业的破产案件都还悬而未决。也因此，奥宸地产集团在昆明的多个烂尾项目——奥宸中央广场、奥宸中心奥以及宸财富广场项目，仍无法盘活。 据昆明当地媒体都市时报报道，奥宸地产集团仅上述两家破产重组的公司被申报债务已达112亿元，涉及近万名债权人。 奥宸地产今日的资金困境并非无迹可循。2010年，其董事长邹建民提出“力争以三年磨砺、实现销售过200亿元，朝着‘中国房地产二十强’迈进”的战略目标。此后，奥宸地产不惜走上高杠杆、高规模的运作模式，迅速扩张猎取土地。…

2020年12月25日，中指研究院发布《2020年全国新开盘总结报告》。2020年，中央继续坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，“十四五规划” 继续强调“房住不炒”，确保房地产市场平稳健康发展，对房地产金融监管不断加强，房企“三道红线”试点实施。针对不同城市市场行情变化，地方继续因城施策，从实际出发，采取差异化和针对性的调控措施。从2020年重点城市开盘情况来看，杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，杭州、上海和广州去化效果非常好，平均去化率均超7成。 本报告针对2020年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。 1、开盘量：重点城市开盘3780次，推出房源近69万套 2020年，14个重点城市住宅类项目共计开盘3780次，推出房源近69万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘158次；二线城市中杭州和长沙开盘次数较多，分别为819次和613次。青岛、深圳、苏州、南昌和北京开盘量相对较少。 图：2020年重点城市开量 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 从各城市单项目推盘量来看，2020年，北京的奥森one夺得项目推盘套数排行榜榜首，11月28日开盘一次性推出2234套房源，该项目为纯新盘，位于昌平区，属刚需项目，开盘均价为58858元/平方米。 表：2020年主要城市项目推盘量TOP10 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 2、去化情况：平均去化超6成，杭州去化效果较好 2020年重点城市新开盘去化率均值为61%，杭州去化效果较好 2020年，全国14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为61%。从各季度走势来看，2020年第一季度去化较上季度有所下滑，随后去化率持续下降至年末。整体来看，仅今年一季度去化相比去年同期较高，其他三个季度均低于去年同期水平。 图：2020年全国重点城市新开盘项目平均去化率 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 分城市来看，6个城市去化率超过平均水平。杭州、上海和广州2020年市场需求旺盛，去化效果非常好，平均去化均超7成；青岛、北京和成都去化亦表现较好，去化率也均超平均水平。而南京和重庆平均去化率分别为46%和45%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。 图：2020年重点城市新开盘项目平均去化率 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 2020年共有664个项目开盘售罄，杭州、南京和武汉分别占330席、84席和72席 从项目去化情况来看，2020年共有664个项目开盘售罄，主要集中在杭州、南京和武汉，其中杭州售罄项目居多，占据330席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的73%。 从开盘去化率排行榜来看，64.3%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比近4成，另有少量投资项目。其中刚需项目仍是市场的主力军，单次推盘量较大的情况下，开盘当日仍能全部售罄。如8月28日在上海开盘的中海汇德里，开盘当日推出141套房源，当天推出房源全部售罄，当日积累有效客户1348组；另外，去化效果非常好的刚需楼盘多位于郊区或远郊区，购房群体多考虑自身资金与性价比，看重政府长期规划与周边长远发展，环境等因素。  3、产品定位：超6成为刚需类项目，平均去化近6成 从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2020年开盘项目刚需产品仍占绝对主流。70.4%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，近三成的项目主要面向中高端改善型需求，仅0.4%的项目推出投资类产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。 图：2020年全国重点城市开盘项目产品定位占比及去化情况 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 刚需类项目平均去化率为六成。市场上主流产品仍为刚需项目，14个城市刚需类项目占比达70.4%，平均去化率60.8%。 从去化较好的刚需产品项目特色来看，多具备品牌房企、交通便利、小户型三居室等特色。如广州的万科城市之光、北京的雅居乐京华雅郡都属品牌开发商开发；另外苏州的万科上瑞阁、上海的龙湖天曜和南京的高科荣境具备交通便利、区域占位核心的项目特色，开盘当日均全部售罄。 表：2020年部分刚需项目推盘及去化情况 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 中高端改善类项目占比达29.2%，较去年同期相对稳定。14个城市中高端改善类项目占比达29.2%，平均去化率62.9%。 监测数据显示，2020年中高端项目分布于北京、广州、上海和热点二线城市杭州和南京等，去化情况较好的项目户型大多是三居、四居，百平上下的大户型；项目特色主要是地理位置优越、交通便利和配套资源丰富等方面。 表：2020年部分改善型项目开盘去化情况 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 投资型项目主要以地理位置优越和交通便利等项目特色为主，去化率近6成。2020年，项目集中开盘的城市主要出现在上海和热点二线城市武汉。产品分布均匀，相对更集中于二居；项目特色主要集中在交通便利，配套齐全丰富和品牌地产等。如上海的复地雅园推出86-96m²的二居具备地理位置优越等特点，当天开盘去化表现不俗。 表：2020年三季度投资类项目开盘去化情况 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 4、客户情况：刚需客群仍占主流，地段、项目品质为关注焦点 刚需客户年龄段普遍在35-40岁之间，关注地段、区域配套等因素。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在35-40岁之间，该群体着重上下班通勤、生活便利性等因素，偏好地段好、配套资源丰富和交通出行便利的产品。主要考虑项目的地理位置、交通是否便捷和配套资源等。 表：刚需项目部分代表客户访谈情况 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 中高端改善客户多考虑大户型、高品质的产品。中高端改善客户群体年龄段主要集中在40-50岁之间，该群体具有一定的经济基础，主要想改善当前居住环境，该群体会主要关注项目的户型设计、小区居住品质、所处地理环境是否优越等因素。…