2020年12月25日，中指研究院发布《2020年全国新开盘总结报告》。2020年，中央继续坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，“十四五规划” 继续强调“房住不炒”，确保房地产市场平稳健康发展，对房地产金融监管不断加强，房企“三道红线”试点实施。针对不同城市市场行情变化，地方继续因城施策，从实际出发，采取差异化和针对性的调控措施。从2020年重点城市开盘情况来看，杭州和长沙仍保持较高水平，从去化来看，杭州、上海和广州去化效果非常好，平均去化率均超7成。 本报告针对2020年重点城市新开楼盘推盘量、去化情况、定价策略、产品定位及客户情况进行系统梳理，总结全国新开盘的供需变化和营销特点，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为及时调整营销策略提供决策支持。 1、开盘量：重点城市开盘3780次，推出房源近69万套 2020年，14个重点城市住宅类项目共计开盘3780次，推出房源近69万套。其中一线城市广州开盘量较大，共计开盘158次；二线城市中杭州和长沙开盘次数较多，分别为819次和613次。青岛、深圳、苏州、南昌和北京开盘量相对较少。 图：2020年重点城市开量 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 从各城市单项目推盘量来看，2020年，北京的奥森one夺得项目推盘套数排行榜榜首，11月28日开盘一次性推出2234套房源，该项目为纯新盘，位于昌平区，属刚需项目，开盘均价为58858元/平方米。 表：2020年主要城市项目推盘量TOP10 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 2、去化情况：平均去化超6成，杭州去化效果较好 2020年重点城市新开盘去化率均值为61%，杭州去化效果较好 2020年，全国14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为61%。从各季度走势来看，2020年第一季度去化较上季度有所下滑，随后去化率持续下降至年末。整体来看，仅今年一季度去化相比去年同期较高，其他三个季度均低于去年同期水平。 图：2020年全国重点城市新开盘项目平均去化率 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 分城市来看，6个城市去化率超过平均水平。杭州、上海和广州2020年市场需求旺盛，去化效果非常好，平均去化均超7成；青岛、北京和成都去化亦表现较好，去化率也均超平均水平。而南京和重庆平均去化率分别为46%和45%，在监测城市中开盘去化效果较为一般。 图：2020年重点城市新开盘项目平均去化率 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 2020年共有664个项目开盘售罄，杭州、南京和武汉分别占330席、84席和72席 从项目去化情况来看，2020年共有664个项目开盘售罄，主要集中在杭州、南京和武汉，其中杭州售罄项目居多，占据330席，三个城市合计占比接近全部售罄项目的73%。 从开盘去化率排行榜来看，64.3%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比近4成，另有少量投资项目。其中刚需项目仍是市场的主力军，单次推盘量较大的情况下，开盘当日仍能全部售罄。如8月28日在上海开盘的中海汇德里，开盘当日推出141套房源，当天推出房源全部售罄，当日积累有效客户1348组；另外，去化效果非常好的刚需楼盘多位于郊区或远郊区，购房群体多考虑自身资金与性价比，看重政府长期规划与周边长远发展，环境等因素。  3、产品定位：超6成为刚需类项目，平均去化近6成 从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2020年开盘项目刚需产品仍占绝对主流。70.4%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，近三成的项目主要面向中高端改善型需求，仅0.4%的项目推出投资类产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。 图：2020年全国重点城市开盘项目产品定位占比及去化情况 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 刚需类项目平均去化率为六成。市场上主流产品仍为刚需项目，14个城市刚需类项目占比达70.4%，平均去化率60.8%。 从去化较好的刚需产品项目特色来看，多具备品牌房企、交通便利、小户型三居室等特色。如广州的万科城市之光、北京的雅居乐京华雅郡都属品牌开发商开发；另外苏州的万科上瑞阁、上海的龙湖天曜和南京的高科荣境具备交通便利、区域占位核心的项目特色，开盘当日均全部售罄。 表：2020年部分刚需项目推盘及去化情况 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 中高端改善类项目占比达29.2%，较去年同期相对稳定。14个城市中高端改善类项目占比达29.2%，平均去化率62.9%。 监测数据显示，2020年中高端项目分布于北京、广州、上海和热点二线城市杭州和南京等，去化情况较好的项目户型大多是三居、四居，百平上下的大户型；项目特色主要是地理位置优越、交通便利和配套资源丰富等方面。 表：2020年部分改善型项目开盘去化情况 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 投资型项目主要以地理位置优越和交通便利等项目特色为主，去化率近6成。2020年，项目集中开盘的城市主要出现在上海和热点二线城市武汉。产品分布均匀，相对更集中于二居；项目特色主要集中在交通便利，配套齐全丰富和品牌地产等。如上海的复地雅园推出86-96m²的二居具备地理位置优越等特点，当天开盘去化表现不俗。 表：2020年三季度投资类项目开盘去化情况 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 4、客户情况：刚需客群仍占主流，地段、项目品质为关注焦点 刚需客户年龄段普遍在35-40岁之间，关注地段、区域配套等因素。根据调研现场客户访谈获悉，刚需群体年龄段普遍在35-40岁之间，该群体着重上下班通勤、生活便利性等因素，偏好地段好、配套资源丰富和交通出行便利的产品。主要考虑项目的地理位置、交通是否便捷和配套资源等。 表：刚需项目部分代表客户访谈情况 数据来源：CREIS中指数据，中指监测 中高端改善客户多考虑大户型、高品质的产品。中高端改善客户群体年龄段主要集中在40-50岁之间，该群体具有一定的经济基础，主要想改善当前居住环境，该群体会主要关注项目的户型设计、小区居住品质、所处地理环境是否优越等因素。…

12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行，总结2020年经济工作，分析当前经济形势，部署2021年经济工作。我们针对会议内容中与房地产相关的若干关键点进行了如下解读。 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策 【原文】明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效。要用好宝贵时间窗口，集中精力推进改革创新，以高质量发展为“十四五”开好局。积极的财政政策要提质增效、更可持续，保持适度支出强度，增强国家重大战略任务财力保障，……。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系，多渠道补充银行资本金，完善债券市场法制，加大对科技创新、小微企业、绿色发展的金融支持，深化利率汇率市场化改革，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。 【原文】在肯定成绩的同时，必须清醒看到，疫情变化和外部环境存在诸多不确定性，我国经济恢复基础尚不牢固。明年世界经济形势仍然复杂严峻，复苏不稳定不平衡，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视。要增强忧患意识，坚定必胜信心，推动经济持续恢复和高质量发展。要办好自己的事，坚持底线思维，提高风险预见预判能力，严密防范各种风险挑战。 中指观点 当前疫情变化和外部环境仍存在诸多不确定性，我国经济恢复基础尚不牢固。明年世界经济形势仍然复杂严峻，复苏不稳定不平衡，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视，在此背景下，中央强调“要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效”。因此，我们认为明年整体宏观支持力度不会出现太大变化，2021年货币资金量仍有保障，“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”，预计M2增速整体保持在中高位，但房地产金融监管仍将不放松，防范化解金融风险。 “房住不炒”，因地制宜、多策并举 高度重视保障性租赁住房建设 【原文】解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 中指观点 图：2016年以来中央经济工作会与房地产相关内容 数据来源：中指研究院综合整理 会议提出“解决好大城市住房突出问题”，大城市由于住房供需矛盾突出，房价上涨压力较大，想要解决住房突出问题，需要供应端从源头增加土地供应，增加有效房源，并提供更大体量的保障性住房，而租赁住房作为保障性住房的重要组成部分，未来租赁市场将获得更大力度的支持： （1）近期会议租赁市场相关篇幅明显增多，本次会议提出“高度重视保障性租赁住房建设”，预计政策将不断完善和细化； （2）“租购同权”或有实质性的突破，本次会议提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，医疗、教育等公共服务上的同权政策将进一步完善； （3）土地供应量增加，明确单列租赁住房用地计划，区别于商品住宅用地，近几年上海已有多宗单列的租赁用地成交，2021年将有更多城市跟进，特别是大中城市。租赁住房用地类型更加丰富，国有建设用地、集体建设用地、企事业单位自有闲置土地齐发力，扩大增量和盘活存量，租赁市场的土地供应将有明显放量，但形成有效住房保障仍需时间。 （4）参与主体更加多元，国有企业积极入场，降低租赁住房税费负担，将一定程度上解决企业盈利难问题，民营企业的参与积极性也将进一步提振。 另外，会议明确提出“对租金水平进行合理调控”，租金保持在合理水平，更有效地发挥租赁住房的保障功能。 本次会议继续强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，楼市政策基调保持不变，房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，但本次会议首次提出“因地制宜、多策并举”，最新提法是对“因城施策”的更进一步明确，根据不同城市房地产市场的实际情况，出台针对性、更有效政策，促进房地产市场平稳健康发展，在不同城市市场表现更加分化的当下，因地制宜、多策并举或将更能体现不同城市的调控差异，短期内限购、限贷、限售等政策依然难现明显放松，但城市对人才购房和无房家庭购房的支持以及对投资投机性购房的打压等或同步推进。 另外，“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”、“推动新型城镇化和区域协调发展”，与之前提法一致，城市更新、老旧小区改造继续大力推进，区域协调发展的政策落地实施继续深化。 供给侧结构性改革为主线 注重需求侧管理 【原文】加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，要紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线，注重需求侧管理，打通堵点，补齐短板，贯通生产、分配、流通、消费各环节，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡，提升国民经济体系整体效能。 【原文】坚持扩大内需这个战略基点。形成强大国内市场是构建新发展格局的重要支撑，必须在合理引导消费、储蓄、投资等方面进行有效制度安排。扩大消费最根本的是促进就业，完善社保，优化收入分配结构，扩大中等收入群体，扎实推进共同富裕。要把扩大消费同改善人民生活品质结合起来。有序取消一些行政性限制消费购买的规定，充分挖掘县乡消费潜力。 中指观点 12月11日中央政治局会议首提“需求侧改革”，本次会议提出“要紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线，注重需求侧管理”，未来供给侧改革仍将是主线，面对世界百年未有之大变局，我国“双循环”新发展格局的加快形成过程中，需求端的发力将越来越重要，生产、分配、流通、消费各个环节的贯通，促进需求与供给的有机结合，需求与供给之间的协同将更加密切，需求牵引供给、供给创造需求，未来助力总需求不断提升的相关支持政策或制度将进一步细化落地。扩大内需战略推进，消费、投资的作用继续强化，特别是消费对经济的驱动作用将更强。在促进消费方面，相关政策或在提高居民的消费能力和消费意愿上发力，比如收入分配、税收改革、产品供应等，而房价的快速上涨将一定程度上抑制居民消费意愿和消费能力，未来稳房价仍将是重要目标。另外，住房作为居民消费的重要组成部分，未来合理的住房消费仍将得到支持，需求规模仍有保障。 另外，县乡消费有待进一步挖掘，人口规模较大的县乡发展存在较大机会。 强化反垄断和防止资本无序扩张 【原文】强化反垄断和防止资本无序扩张。反垄断、反不正当竞争，是完善社会主义市场经济体制、推动高质量发展的内在要求。 中指观点 12月11日中央政治局会议首提“强化反垄断和防止资本无序扩张”，本次会议亦重墨提及，培育强大的国内市场需要建立高标准的市场体系，更好地服务于高质量发展要求，市场化竞争、优化营商环境等政策的不断落地，中小企业的生存空间将得到有效拓展，经济活力也将得到提升，进一步打通就业、收入分配等环节。与此同时，防止资本的无序扩张形成泡沫，提高对资本的约束力，防范化解金融风险，依然是当前的重要内容。 主笔分析师：陈文静 来源：中指研究院 精彩推荐：2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会