来源： 米宅，本文转载已经过公众号授权。 填坑了。 上个月胖虎跑了趟厦门，写了两篇关于厦门的市场分析，不少读者留言要看福州。 前两天福州城市调研结束，本文火速安排上。 01 福州是一个很尴尬的城市，省内存在感很低很低。 影响力不如厦门，经济人口打不过泉州，说“处处受气”一点都不过分。 2020年福州市生产总值10020.02亿，顺利进入万亿俱乐部！但“小弟”泉州市高达10158.66亿，压福州一头。 福建省七普数据公布：十年来厦门增长了163万人口，增幅最大，现在达到516万；福州增量第二，增加117万，人口达到830万，差泉州50万人口。 好在追赶了这么多年，终于快超过泉州了。 But，老对手厦门很难打，厦门最早贵为经济特区，很长一段时间厦门总体是碾压福州的，教育、经济、知名度、重要性，全方位。 尤其是房价，上个月数据显示，福州的房价差不多只有厦门的一半。 “厦门是全世界福建人的厦门，福州最多只是闽北福建人的福州。” 七普数据明显能看出：福州对整个福建的吸血能力有限，一时之间很难追赶厦门。 不过一切正在变化，福州正在崛起······ 十四五规划中福州第一次提出了“强省会”、“强门户”的两项大战略，试图用双向战略争创“国家中心城市”。 明白一点，“强省会”的大方向是不可逆的（看看杭州、看看郑州），福州崛起的根本在于政治。 纵观整个福建，泉州缺乏地位，城市发展工业侧重较大，各要素短板明显；厦门是旅游城市，地理空间有限，产业束缚较大、城市格局较小，两者都不适合成为带动全省的“领头羊城市”。 福州作为福建“中枢”，拥有省内难以取代的地位和丰富的资源，加上政策的助力，毫无疑问福州将引领全省发展、增强区域竞争力。 未来五年，将是福建强省会的时代，大量资源、政策对福州倾斜，福州的未来一片大好。 以上是本文要理解的第一点。 02 了解完福州的未来，说下本文的观点。 1、福州的房价排名中国第十，对年轻刚需很不友好，主城很小，外围新区太坑，想买的买不起，买得起的不值得。 2、福州几乎没有倒挂红利，闽北客户为主（宁德、莆田房价高涨之后，上车福州的人越来越来多）。 3、福州市场整体回温中，回温逻辑与厦门相似，学区房（民办学校摇号）领涨、“零门槛”落户带动，但冷热不均。 4、福建的房价天花板在厦门，一定程度上给了福州上涨空间，但不会大涨，福州对有钱人的吸引力远不及厦门。 5、福州特有的安商房（商品房运作模式开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房），导致福州同一板块房价差异化严重，商品房价格傲娇。 6、福州不是一座可以使用短平快房产投资方法论赚到钱的城市，不值得短期投资，同样的价格有很多城市选择。 7、福州价格比厦门低一半，强省会时代正在崛起，政治利好频频兑现，福建人值得一看。 8、地形限制，福州主力发展主城区，二环内很成熟，二环三环之间高速发展中，三环外的马尾、闽侯、长乐非地缘／刚需不要考虑。 03 福州很小，弹丸之地之地分化出很多个板块，本文重点分析三环内／沿线的大热板块。 ▍市中心 市中心板块泛指闽江以北的二环区域，福州发展最早、最成熟的板块，新房稀缺，均价突破40000元／㎡，不会出错的区域。 保利首开天悦二期背靠省政府、省市直机关单位住宅区，精装大平层45000元／㎡； 白马映书台大平层40000元／㎡，地块小且零碎； 万科金域时代城市界面较差，精装31000元／㎡尾盘在售； 正荣世茂棠悦山南市中心东二环边界，安商房精装33000元／㎡，需绑定32万元的车位。 ▍五四北…

“我不配。” 当记者询问一位山东朋友是否是曹县人时，得到了这样的调侃式回答。 因为一则短视频，曹县，这座位于山东菏泽的小县城从默默无名到爆火出圈，成为“超一线城市”，落位“北上广曹”，大家纷纷以曹县一环、二环等来确定自己城市的地位。 如此“野”的火法，也令曹县县长梁惠民完全无惧凡尔赛：“一个城市，一个县城，有两座高铁的还为数不多，我们离牡丹机场是半个小时。” 一个比较有意思的数据是，这一个月来，曹县的百度指数热度已全面碾压北上广。 曹县近一个月的百度搜索指数 “请假回家看房” “我一个朋友说曹县人均收入3000块，我觉得一般般，后来人家告诉我是比特币。” 当“宁要曹县一张床，不要北京一套房”成为共识之时，承包中国1／3汉服生产、全国最大演出服基地、山东最大淘宝村等等县域经济的底盘也开始为人熟知。 曹县一套房要多少钱？ 事实上，房地产在曹县似乎相当边缘化，甚至在政府工作报告中都难寻房地产踪迹。 不过，曹县信息港的朋友告诉《每日经济新闻》记者：“许多在外打拼的曹县人打来电话咨询房价情况，甚至有请假回来看房的。” 在北京务工的曹县人老谢对家乡的房价并无不满：“最近曹县的房价还好了，大概不到5000元／平方米，几年前不行，有点高。” 曹县信息港的朋友给到了比较准确的官方数据：“2021年5月，曹县新房价格约4687元／平方米，二手房价格4858元／平方米。” 老谢的个人观点也得到了相关数据的佐证。数据显示，2017年在很多城市因为限购而房价下跌时，曹县的房价却由3000元／平方米档一跃来到了5000元／平方米档。 2018年，曹县房价继续上探，而就在这时，菏泽又为曹县的楼市助了一把力。2018年12月18日，菏泽市住建局表示取消新购和二手住房限制转让期限的有关规定，这被很多媒体解读为“放松限购第一枪”，随后2018年底曹县房价达到了接近7000元／平方米水平。 2019年前3个月，曹县房价还基本稳定在6300元／平方米档，此后便开始下跌，目前维持在5000元／平方米上下。 曹县房价走势 目前，曹县城区约有40多个在售楼盘，其中不乏头部房企。 2020年2月24日，曹县签约项目5个，总投资55.6亿元，其中就包含投资30亿元的万达广场项目。同年，绿城也首次落子曹县。 曹县的人口结构可能并不太利于当地房地产发展。曹县政府工作报告显示，2020年当地城镇化率达到48.4％，比2015年提高5.3个百分点，这比全国城镇常住人口化率的63.89％要低不少。 老谢家在曹县农村，他的观点似乎可以代表相当大多数曹县当地人的看法：“我在老家有宅基地，将来肯定得翻盖，子女们又都不在曹县，我没有必要去买曹县县城的房子。” 同时，曹县人口在2020年净流失达到了28万，这些都令曹县的房价在后期上涨乏力。 不过曹县的长久发展都被大家看好。 5月17日，梁惠民在返乡创业人员座谈会上上演大型凡尔赛现场：一个县城两条高铁，距离机场半个小时。抵达北上广深更为便捷了，所以说北上广深再加上曹县还可以。 还在上学的朋友则说：“我的第一志愿是曹县大学，第二志愿是清华。” “一年挣够首付没问题” 房地产市场的发展很大程度上受限于区域经济发展水平，而这恰恰是曹县的“强项”。 爆红之后，能够继续维持话题热度和支撑房价的，依靠的是曹县“强大的”经济实力。 我们都知道了，曹县的木制产品几乎垄断了日本的寿材，如今曹县的木制产业已发展到细木工板、刨花板、锯末板、纤维板、贴面板、指接板、家具、木雕、条柳编等12大门类3万个花色品种，产品出口到欧洲、亚洲、南北美洲等120多个国家和地区，近年来国内风靡的汉服有1／3也是来自这里。 来北京之后，老谢常常会想起自己在家乡做木材生意的那段自由奔放的旧时光。当时的老谢和同乡一样，会到外地去收桐木，加工之后卖到后续的加工厂。 “曹县搞木料加工的历史其实不是特别长，大概是上世纪90年代。有实力一点的曹县人开木料加工厂，一般实力的给别人打个工，总之就都开始做木料生意了。” “我们曹县本地的木料根本不够用，那时候我就骑着三轮车跑到临近的河南兰考、商丘拉木材。那时候我三轮车没有牌照，只能凌晨出门，收好了木料半夜再回来。” “后来为何不做出来打工了呢？”记者问。 “污染。我是用带锯把木料锯成板子，产生的木屑像黄沙一样，风一吹是很脏的。后来要求我们对木屑进行污染治理，我是个小作坊承担不起这个成本，就放弃了。” “那时和现在比，什么时候挣得多？” “都差不多，现在稳定一点，以前总会有点波动，不过自由多了。” 如果你认为曹县仅有传统产业那就错了，和走红网络一样，曹县更是一片互联网创业的热土。 这里引用一下2020年的官方说法：“‘淘宝镇’‘淘宝村’分别新增13个、117个，达到17个、151个，占全省的1／7、1／4，实现了淘宝村镇域全覆盖。大集镇成为全省唯一淘宝村全覆盖的镇。建立“海外仓”7个，形成了全国唯一的木制品跨境电商产业带，多年稳居全国第二大淘宝村集群，被列入国务院落实重大政策措施真抓实干成效明显地方名单。” “曹县的电商什么都卖。”…