
二号站官方注册_连续跌了几年!这一批低迷的城市,翻身机会到了?!
来源: 米宅,本文转载已经过公众号授权。 填坑了。 上个月胖虎跑了趟厦门,写了两篇关于厦门的市场分析,不少读者留言要看福州。 前两天福州城市调研结束,本文火速安排上。 01 福州是一个很尴尬的城市,省内存在感很低很低。 影响力不如厦门,经济人口打不过泉州,说“处处受气”一点都不过分。 2020年福州市生产总值10020.02亿,顺利进入万亿俱乐部!但“小弟”泉州市高达10158.66亿,压福州一头。 福建省七普数据公布:十年来厦门增长了163万人口,增幅最大,现在达到516万;福州增量第二,增加117万,人口达到830万,差泉州50万人口。 好在追赶了这么多年,终于快超过泉州了。 But,老对手厦门很难打,厦门最早贵为经济特区,很长一段时间厦门总体是碾压福州的,教育、经济、知名度、重要性,全方位。 尤其是房价,上个月数据显示,福州的房价差不多只有厦门的一半。 “厦门是全世界福建人的厦门,福州最多只是闽北福建人的福州。” 七普数据明显能看出:福州对整个福建的吸血能力有限,一时之间很难追赶厦门。 不过一切正在变化,福州正在崛起······ 十四五规划中福州第一次提出了“强省会”、“强门户”的两项大战略,试图用双向战略争创“国家中心城市”。 明白一点,“强省会”的大方向是不可逆的(看看杭州、看看郑州),福州崛起的根本在于政治。 纵观整个福建,泉州缺乏地位,城市发展工业侧重较大,各要素短板明显;厦门是旅游城市,地理空间有限,产业束缚较大、城市格局较小,两者都不适合成为带动全省的“领头羊城市”。 福州作为福建“中枢”,拥有省内难以取代的地位和丰富的资源,加上政策的助力,毫无疑问福州将引领全省发展、增强区域竞争力。 未来五年,将是福建强省会的时代,大量资源、政策对福州倾斜,福州的未来一片大好。 以上是本文要理解的第一点。 02 了解完福州的未来,说下本文的观点。 1、福州的房价排名中国第十,对年轻刚需很不友好,主城很小,外围新区太坑,想买的买不起,买得起的不值得。 2、福州几乎没有倒挂红利,闽北客户为主(宁德、莆田房价高涨之后,上车福州的人越来越来多)。 3、福州市场整体回温中,回温逻辑与厦门相似,学区房(民办学校摇号)领涨、“零门槛”落户带动,但冷热不均。 4、福建的房价天花板在厦门,一定程度上给了福州上涨空间,但不会大涨,福州对有钱人的吸引力远不及厦门。 5、福州特有的安商房(商品房运作模式开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房),导致福州同一板块房价差异化严重,商品房价格傲娇。 6、福州不是一座可以使用短平快房产投资方法论赚到钱的城市,不值得短期投资,同样的价格有很多城市选择。 7、福州价格比厦门低一半,强省会时代正在崛起,政治利好频频兑现,福建人值得一看。 8、地形限制,福州主力发展主城区,二环内很成熟,二环三环之间高速发展中,三环外的马尾、闽侯、长乐非地缘/刚需不要考虑。 03 福州很小,弹丸之地之地分化出很多个板块,本文重点分析三环内/沿线的大热板块。 ▍市中心 市中心板块泛指闽江以北的二环区域,福州发展最早、最成熟的板块,新房稀缺,均价突破40000元/㎡,不会出错的区域。 保利首开天悦二期背靠省政府、省市直机关单位住宅区,精装大平层45000元/㎡; 白马映书台大平层40000元/㎡,地块小且零碎; 万科金域时代城市界面较差,精装31000元/㎡尾盘在售; 正荣世茂棠悦山南市中心东二环边界,安商房精装33000元/㎡,需绑定32万元的车位。 ▍五四北…