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城中村更新提速,“新深圳人”将安居何处?

深圳城中村的故事即将翻开新篇。 近日,经数年酝酿后,《深圳经济特区城市更新条例》(下称《条例》)对外发布。作为全国首部城市更新立法,一个指标的变化备受外界关注:根据《条例》内容,旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积、物业权利人人数两项占比均不低于95%,且经区人民政府调解未能达成一致的,可依照相关法律法规对未签约部分房屋实施征收。而被征收人对征收决定或补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 而依照此前原则,必须100%业主、100%的面积同意并签署拆迁补偿安置协议,城市更新项目才能实施拆迁。 对于拥有上千个城中村的深圳而言,“5%”的细微调整,可能将弥合巨大的时间差。 中国人民大学城乡发展规划与管理研究中心主任叶裕民调研城中村更新项目时发现,若政策合适,要让50%的村民达成一致同意改造平均需要6个月,80%需要12个月,95%需要24个月。正是最后的5%大大拉长了合意的时间,最终到4年甚至更久。 换句话说,城中村有望被按下更新的“快进键”。 但对于深圳而言,城中村又并不单纯是更新的对象。有观点认为,城中村为深圳撑起了过去40年的发展,为超过五成城市居民提供廉价居住地。在“十三五”开局时,中国(深圳)综合开发研究院资深研究员李津逵甚至直言,若完成“十三五”规划城市单元更新的面积,那是“要犯历史错误”的,“至少要停止特区内的城中村的整体拆迁改造”。 在新的条件下审视“城中村模式”,以“包容”著称的深圳能否继续迎接“新深圳人”的到来? “二次房改”提速 困扰深圳人“住”的问题,一直与深圳“地”的问题“一体两面”。 去年,突然爆发的楼市让深圳的供地矛盾再度凸显。一组数据值得被再次提及——如中国城市经济专家委员会副主任宋丁所说,深圳住房的土地使用比例只有不到20%,不仅远低于全国平均水平,更低于国际40%的标准。 深圳去哪找地?特区成立40周年“扩容”的猜测无疾而终,更多人开始聚焦深圳自身的改革——特别是在获批综合授权改革试点之后,深圳有了更多先行探索的可能。 一个领域就是深圳已瞄准很久的“城中村”更新。 早在2009年12月,深圳就出台《深圳市城市更新办法》,为中国城市旧改拉开“城市更新”的新方向。10年来,深圳随之出台多份配套政策,“补丁”打了不少,但效果不甚理想。有媒体梳理发现,到2017年,2010年深圳首度批准的8个旧住宅改造项目,仅南山鹤塘小区达到“100%同意”标准,成功进行旧改,其他均不同程度受阻。 但城中村蕴含着大量待释放的居住空间。 据宋丁分析,过去10年来,深圳积累了数百个城市更新项目。 “深圳在‘十二五’、‘十三五’期间计划更新的土地大概是30平方公里,其中就包括大量住宅用地。若按照原定计划推进更新,大量空间将被释放出来,这样就能大大增加住宅供应,解决深圳多年来住宅用地供应紧缺的局面。”面对推进缓慢的城中村更新项目,此次出台的《条例》,正如一剂“强心针”。 从2019年推出30平方公里产业用地,到去年又整备15平方公里召开大型国际招商会议,深圳已花大力气解决产业发展和升级问题。从方向上来看,“供地错配”进一步集中体现在住宅上,深圳的政策目标将回归居住问题,为人才提供合适的居住环境,以保证产业的进一步发展。 这种思路,明显体现在深圳对保障性住房的倾斜上。 上述《条例》总则第二条就明确指出:根据市住房发展规划,旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设,由市、区人民政府按照有关规定组织实施。 这恰与深圳“二次房改”目标一致——自2018年开始,深圳计划到2035年筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量60%左右。 配套政策亦已出炉。宋丁提到,在深圳最新修订完善的《深圳市地价测算规则》中提到,在地价优惠上给予公共住房发展倾斜,公共租赁住房、安居型商品房的修正系数为0.3,人才住房的修正系数为0.4,产业配套宿舍的修正系数为0.6,棚户区改造项目修正系数为0.1。 “这样一来,开发主体所支付的成本会大幅降低,从而保障了其未来的利润空间,大大稳定了开发商的积极性。”宋丁指出。 人口结构之变? 一个不容回避的问题是,当城中村被置换成保障性住房,居住成本仍可能有所提升。过去那些以城中村廉价住房为生的“新深圳人”,不得不面临走与留的选择问题。 更直接的问题是,新的住宅究竟是为谁准备的? 若从产业发展角度出发,一个较为粗糙的推论是,适配于产业升级的人力资源也需要升级。特别是一方面制造业企业外迁潮已带动东莞等城市产业发生连带效应,另一方面深圳“用工荒”和“就业难”的悖论,显示出人才结构的变化,深圳作出相应调整似乎已迫在眉睫。 宋丁将此总结为另一个层面的“错配”。“居住不能错配,居住者也不能错配。”他说,“宏观地看,这将是一个大博弈的过程,起码要花费10年到20年时间。” 如果回看如今的城中村,在“脏乱差”的外衣下是居住者最基本的居住需求。它不仅价格便宜,而且交通便捷,与高楼大厦共生的位置,使住户可以在大城市中享受超低的通勤时间。放在历史中看,在高速城镇化过程中,他们承担起了政府应该承担的廉价住房的供给任务。 但在基本公共服务之外,城中村就显得较为局促。包括学校、医院等大量规范的公共服务超出了城中村的服务范围,生活在城中村的人由于长期停留在城市边缘,也对城市失去了预期。 叶裕民进一步将城中村的特点总结为“三低两高”—— 土地利用效率低、产业技术水平低和居民收入低;高无证建设比例和高犯罪率。 宋丁认为,随着产业大面积升级,在已经升级的产业中工作的人也多了,新的工作者继续住在这样的城中村中,显然将不再现实,这存在一种相互呼应的关系。 在他看来,10年到20年将是一个过渡的过程。目前,对城中村的关注,大多源于当下所处的“断裂”转型过程中——不少在城中村中居住的人,可能很难找到适合的工作,但暂时仍需要居住场所,这个问题只有等时间来化解。 城中村“原住民”是否只有“走”一条路?答案也不尽然。 李津逵曾指出,深圳的城中村里走出过很多人,有企业家、发明家、艺术家、演员等。供应与需求在此能够实现良性循环,曾孕育出一代又一代产业萌芽,为闯深圳的人们提供落脚点。从这个意义上来说,城中村的“包容”,也为深圳带来了“创新”的文化基因。 “并不是城中村有创新活力,而是城中村这些人有创新活力。”叶裕民指出,城中村的包容也能在其他的载体中得以体现,关键是能不能让他住下来,给他提供可支付住房,让环境越来越好,让他可以和他的家人在一起,他的创新能力才能越来越强,并带动当地创新活力的提升。 城市发展的过程,也是实现空间、人和产业联动和高品质发展的过程。同样的逻辑下,当低水平的城中村发展成了高水平的现代化城市,如果城中村的居民也能通过人力资本积累,过上更美好的生活、享受到好的公共服务,自然能进一步增强创新能力,也更能在城市中找到价值所在。 再定义“包容” 叶裕民曾对深圳的大冲村和广州的小新塘两个城中村进行比较分析。在两村原有用地面积、建筑面积两项指标差距均不超过10万平方米的情况下,她对比其改造后的建筑面积发现,小新塘为167万平方米,而大冲村则达到280万平米,二者差距足足超过100万平方米。…

2号站台注册_福州零门槛落户后 新落户商住楼集体户儿童仍不能按划片入学

1月8日消息,福州市“零门槛”落户新政正式执行以来,不少家长咨询,“落户商住楼集体户,孩子上小学是否按划片入学?” 据悉,2020年12月,福州市出台《关于进一步降低落户条件壮大人口规模的若干措施》明确,福州市将全面放开近亲属投靠条件,实现投靠“零门槛”。不设学历、年龄、就业创业限制,外省市人员均可申请在落户,六县(市)、长乐区人员均可申请在五城区落户。除院校学生集体户外,凡具有福州市户籍的人员,其近亲属均可申请投靠落户。 教育局有关负责人表示,福州新落户适龄儿童按所在县(市)区的现有招生政策入学。据了解,尽管市区一些地产商提出了商住楼、SOHO等概念,但福州市住建部门并没有承认商住楼这种概念。目前福州用地分为商业、商务办公和住宅,所谓的商住楼无法拿到住宅的产权证,换句话说,落户在商住楼的集体户,孩子仍无法按划片就学。(温红妹) 来源:中国房地产报网 精彩推荐:2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会

2号站平台奖金多少_交通运输部:推广高速公路差异化收费

12月24日,交通运输部召开2021年全国交通运输工作会议。 会议总结了2020年及“十三五”交通运输工作,分析形势,并部署2021年工作。 《每日经济新闻》记者从工作会获悉,2020年,我国交通运输高质量发展稳步推进,《交通强国建设纲要》加快落实。 会议披露,2020年我国实现了交通固定资产投资逆势增长。预计全年完成固定资产投资34247亿元,其中铁路7780亿元、公路水路25417亿元、民航1050亿元。 2020年全国铁路固定资产投资情况(单位:亿元) 预计明年完成交通固投2.4万亿元 《每日经济新闻》记者从工作会获悉,2020年我国交通基础设施网络加快完善。预计全年投产铁路营业里程4585公里,其中高铁2416公里,新改(扩)建高速公路12713公里,新增及改善高等级航道约600公里,新增城市轨道交通运营里程1100公里。 图片来源:新华社 经过集中攻坚与系统转换磨合,高速公路联网收费系统运行稳定,ETC使用率超过67%,车辆平均通行速度提高16%,日均拥堵缓行收费站数量减少65%,省界收费站拥堵成为历史。 随着扩大内需战略深入实施,助推交通固定资产投资保持高位运行,预计明年全年完成交通固定资产投资2.4万亿元左右。2021年,将加快完善交通基础设施网络。推进国家综合立体交通网主骨架建设。加快推进综合交通枢纽集群、枢纽城市及枢纽港站建设。 在运输保障方面,2020年,货运量连续多月保持正增长,其中11月同比增长7.1%。预计全年完成港口货物吞吐量145.7亿吨,同比增长4.4%;快递业务量突破800亿件,同比增长30%。客运持续稳定恢复,11月份营业性客运量已恢复至去年同期的67.4%。 此外,全国303个地级以上城市和505个县级城市实现交通一卡通互联互通。与此同时,有关部门正在研究解决老年人出行的“数字鸿沟”问题。 随着我国疫情防控取得重大战略成果助力经济率先复苏,预计明年全社会营业性客运量同比增长50%左右,恢复至2019年的90%左右;营业性货运量同比增长6%~9%左右,港口货物吞吐量增长3%~7%左右。 2021年还将着力提升交通服务水平。鼓励和规范发展定制客运。实现20个省份普及道路客运电子客票服务,推进实现“刷脸”进站乘车。持续扩大交通一卡通互联互通与便捷应用。推动铁路、民航、城市轨道交通间安检流程优化。开展ETC服务专项提升行动。 图片来源:新华社 推动交运领域央地财政事权责任划分改革 2021年,交通运输行业还将进一步深化交通运输改革。 一是深化管理体制机制改革。推动地方深化综合交通运输管理体制改革。服务区域重大战略实施,建立完善综合交通运输发展协调机制。 二是深化交通运输重点领域改革。推进铁路行业竞争性环节市场化改革。推动邮政普遍服务业务与竞争性业务分业经营。深化收费公路制度改革,优化完善收费公路政策,推广高速公路差异化收费。深化投融资改革,推动交通运输领域中央与地方财政事权和支出责任划分改革实施,持续稳定车购税、民航发展基金等交通专项资金政策,推动发行国家公路建设长期债券,研究统筹交通专项资金和长期债券使用政策。 记者注意到,去年7月10日,国办印发《交通运输领域中央与地方财政事权和支出责任划分改革方案》,对公路、水路、铁路、民航、邮政、综合交通六个方面改革事项的财政事权和支出责任进行了划分。 中国宏观经济研究院综合运输研究所咨询中心副主任贺兴东曾在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,之所以要改革,主要是由于目前交通运输领域财政事权划分方面存在一些模糊地带,比如对国道、通往国家级口岸的公路、京杭运河、通用机场等的事权和支出责任方面,目前尚未明确责任主体。 另外,交通运输领域一些现行的事权划分存在不合理之处,比如地方政府在本属于国家承担的边境地区的公路界河桥梁、汽车出入境运输管理、国境国际通航河流等事权和支出责任方面负担过重。而在基本为当地服务的通用机场、城际铁路等方面的事权与支出责任却又承担不够。 三是加快形成统一开放的交通运输市场。加快消除跨区域制度性障碍,完善交通运输建设、养护、运输等市场准入、退出制度,破除隐性壁垒。加强运行监测,强化交通运输领域反垄断。深化巡游出租车价格机制改革,加快推进出租汽车新老业态融合发展。(每经记者张蕊每经编辑陈旭) 来源:每日经济新闻 精彩推荐:2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会

2号站台注册_6000亿万科的三个抓手

2020年初房地产行业受疫情冲击影响,随着疫情形势好转,市场逐步恢复,中央继续围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标因城施策,促进市场平稳健康发展。万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,做好房地产开发及相关服务,业绩表现稳健,各项业务实现良性有序发展。 销售:精准布局助推业绩稳定增长 图:2020年1-11月万科销售业绩情况 数据来源:企业公布,CREIS中指数据,fdc.fang.com 万科单月销售业绩屡创新高,销售额、销售面积持续增长。2020年1-11月,万科累计销售额和销售面积分别为6026.1亿元和4025.3万平方米,同比分别增长5.1%和8.9%,增速与2019年基本持平。从单月销售额来看,受年初疫情影响,2-4月销售额同比出现了下滑,5月份开始逐步恢复;整体来看,万科单月销售额完成较平均,单月增速较稳健,销售节奏把控好,为全年整体销售业绩增长打下了坚实基础。 图:2019、2020年前11月万科重点项目各城市级销售额占比(左) 图:2020年前11月万科超过150亿销售额城市(右) 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com 二线城市仍是万科销售额的主要来源。根据重点城市重点项目的监测数据,2020年万科继续深耕二线城市,销售金额占比小幅提升0.4个百分点达到60.6%;三四线城市销售金额占比提高4.3个百分点增至24.4%,销售额占比增速明显;一线城市销售额占比下降4.7个百分点,降至15%。尽管一线城市整体销售额贡献占比下降,但上海、北京均贡献了超过200亿以上的销售金额。其他销售金额贡献超过150亿的城市包括南京、宁波、东莞、成都、重庆和武汉,除东莞外均为二线城市。 图:万科2020年1-11月重点项目不同面积段销售业绩贡献占比 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com 万科以满足客户需求为目标,打造客户愿意买单的“好产品、好服务”,面向主流客户自住需求的定位,2020年首置类和首改类产品持续增长。根据CREIS重点项目监测数据,万科2020年1-11月,各类城市140平以下首置类和首改类销售额占比达75.7%,较去年同期增长3.2%,万科始终坚持满足主流客户需求定位。分城市级来看,一线城市和三四线城市中首改类(90-140平米)产品销售额占比分别提升4.6个百分点和1.6个百分点,改善类(140-200平米)产品和高端类(200平米以上)产品销售额占比分别下降2.7和4.6个百分点;二线城市中首改类(90-140平米)产品销售额占比超过60%,提升0.4个百分点,改善类(140-200平米)产品销售额占比亦有所上升,提升1.5个百分点,但高端类(200平米以上)产品销售额占比亦有所下降,下降0.2个百分点。 此外,2020年新冠肺炎疫情爆发并快速蔓延,万科为应对短期内销售业绩下行风险可能带来的冲击,通过在线家小程序、直播卖房等方式打通线上销售平台,提供线上看房购房服务,让客户不出门就可以远程选房买房,并开展各区域项目不同优惠活动,坚持积极销售,为销售业绩增长提供了重要保障。 投资策略:谨慎求稳,聚焦粤港澳和长三角 万科秉持稳健的投资策略,拿地谨慎求稳。2020年前11月,万科拿地总金额1593.7亿元,较去年同期(2028.4亿元)明显减少。从各季度表现来看,受疫情影响,年初拿地节奏明显放缓,第三季度表现亮眼。 图:万科2018-2020年各季度拿地情况 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com 从前11月各级城市的拿地金额来看,万科持续深耕一二线城市。2020年前11月万科整体拿地金额较去年同期相比大幅下降。其中在一线城市的拿地金额占比较2019年同期上升了3.4个百分点,三四线城市拿地金额占比较去年同期提升了15.3个百分点。 图:2016-2020年前11月各城市级拿地金额(左) 图:2019、2020前11月各城市级拿地金额占比(右) 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com 择机进入具有发展潜力三四线城市。万科在持续深耕一二线城市基础上,近几年在三四线城市保持一定金额的拿地规模,择机进入一些具有发展潜力的三四线城市。万科凭借对城市潜能的前瞻性布局,之前进入的承接长三角核心城市需求外溢的宿迁、盐城、绍兴等三四线城市,以及西宁、咸阳等西部区域三四线城市均贡献了不俗的销售业绩,万科精准把握城市价值增长潜力,为企业业绩的持续增长奠定了坚实基础。 图:万科2020年前11月拿地城市区域分布(按金额) 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com 聚焦粤港澳区域和长三角区域城市。2020年1-11月,万科拿地主要集中在粤港澳大湾区和长三角区域。按城市来看,万科新增土地拿地金额前十大城市分别为深圳、杭州、南京、南通、上海、宁波、苏州、无锡、佛山和徐州,其中,深圳以115.7亿元拿地金额位列榜首,杭州以115.6亿元位列其次。 围绕美好生活布局多元业务 2020年,万科坚持以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,在聚焦核心业务基础上,遵循“与城市同步发展,与客户同步发展”的策略,围绕人民美好生活场景积极拓展业务版图,已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域。 图:万科多元化业务体系 万科物业打造数字化云平台,线上线下联动服务,提供更好的客户服务。万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略,加快“物业城市”业务发展,持续拓宽城市空间业务发展格局。万科物业通过打造一体化的数字化云平台,打通城市空间、住宅空间、商业和园区空间内的人员、设备、商业活动,提供线上线下联动的服务,实现全空间智慧空间数字化运营。截至2020年6月底,万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米,已经接管面积5.2亿平方米,实现营业收入67亿元,同比增长26.8%,其中55%来自于万科以外的项目。 住房租赁洞悉客户需求,打造服务文化,提升经营管理质量。截止2020年6月底,万科租赁在33个城市累计开业12.7万间,已开业项目整体出租率为88%,成熟期项目(开业半年及以上)的出租率为93.7%,规划和在建中泊寓尚有5.77万间。万科持续打造以“泊寓”为主的青年公寓产品,在运营上聚焦关键服务,率先在深圳、成都、上海等地实现了标杆项目的服务SOP(标准操作流程)落地,在管理上以改善出租率和客户满意度为主要目标,不断提升现有项目经营管理质量。 物流仓储服务快速发展,通过精益管理及信息化手段提升经营能力。截至2020年6月底,物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米。其中,高标库开业582万平方米,稳定期出租率89.1%;冷库开业34万平方米,稳定期使用率81.5%。物流仓储合计服务客户超过 850家,涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。万纬物流继续通过精益管理及信息化手段提升经营能力,并积极探索资产运营能力。2020年6月,万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所成功上市。 主笔分析师:高枫沐 来源:中指研究院 精彩推荐:2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会

1号站福利_2020上海土地市场年度盘点:优化涉宅用地供给结构 商品住宅用地成交占比提升至6成

2018年以来,上海一方面加大涉宅用地供应规模,另一方面优化供给结构,加大商品住宅用地和租赁用地供应,近三年商品住宅用地、动迁房用地及租赁用地成交占比分别为46%、39%、15%。未来,上海仍会保持较大的宅地供应规模。 截止2020年12月15日,租赁用地成交15宗,规划建面合计173.8万方,同比下降7.2%,土地出让金总额107.8亿元,同比下降7.3%;成交楼面均价6199元/�O,均以零溢价成交。动迁安置用地成交41宗,同比下降37.9%,土地出让金总额113.0亿元,同比下降22.1%;成交楼面均价3123元/�O,同样均是以零溢价成交。 图:2015年-2020年上海住宅用地成交结构 数据来源:CREIS中指数据 本文作者:中指研究院上海研究总监方颃 精彩推荐:2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会

二号站招商_四银行“尝鲜” 地方专项债补充中小银行资本金启动

据中国债券信息网披露,广东省拟发行100亿元专项债向四家银行注资。这意味着地方政府专项债支持中小银行补充资本金迈出了实质性步伐。 百亿专项债注资四家银行 财政部预算司一级巡视员王克冰此前透露,今年专项债券额度为3.75万亿元,经国务院批准,前期已提前下达3.55万亿元,剩余2000亿元用于支持化解中小银行风险的预分配额度已通知地方。 据中国债券信息网披露,《2020年广东省支持中小银行发展专项债券信息披露文件》显示,2020年广东省支持中小银行发展专项债券(一期)——2020年广东省政府专项债券(九十一期)发行量为100亿元,为记账式固定利率附息债券,期限为10年期,存续期第6-10年(2026-2030年),每年按发行规模的20%(即20亿元)偿还本金,利息按半年支付,发行后可按规定在全国银行间债券市场和证券交易所债券市场上市流通。 上述文件显示,按照财政部要求,专项债券资金纳入政府性基金预算管理。经上海新世纪资信评估有限公司综合评定,该只债券信用级别均为AAA。在债券存续期内,广东省财政厅将委托上海新世纪资信评估有限公司每年开展一次跟踪评级。 在募资用途方面,本期债券由广东粤财投资控股有限公司(简称“粤财控股”)作为资金运营主体,通过间接入股等方式分别向普宁农商行、郁南农信社、揭东农商行和罗定农商行注资补充资本金37亿元、40亿元、14亿元和9亿元。 对于项目资金使用,揭东农商行披露的增资项目募投报告显示,14亿元注入资金由揭东农商行统筹使用。根据相关方案,该项目专项偿债资金来源包括:粤财控股所持有的揭东农商行股份每年分红资金;财产信托运营收益;市场化转让粤财控股所持揭东农商行股份所得。 多家银行已披露计划 此前,温州银行、内蒙古银行等多家银行发布公告,拟通过地方专项债募集资金补充资本。 例如,温州银行公告称,经浙江银保监局批复,公司将实施增资扩股工作。此次增资扩股发行数量为不超过23.73亿股,发行价为2.95元/股,据此估算募资额度最高达70亿元。 在认购方式方面,温州银行提到两种方式:由老股东按比例配股,老股东在其认购额度内可指定其关联方进行认购;老股东(含股东指定的关联方)未足额认购的部分,通过地方专项债券资金筹集,由温州市政府指定特定主体认购。专项债发行方案以中国银保监会最终批复为准。 业内人士认为,通过专项债支持中小银行补充资本金,将补充资本和改革关联到一起,可以推动中小银行体制机制改革;同时,也强化了地方政府对中小银行风险处置的作用,强化了属地责任。 揭东农商行披露的增资项目募投报告称,本次通过专项债券支持该行切实转换经营机制。一是注资补充揭东农商行资本金,夯实风险防控基础;二是推动揭东农商行切实转换经营机制,实现可持续发展;三是更好地服务地方经济。 来源:中国证券报 精彩推荐:2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会