来源：真叫卢俊，本文转载已经过公众号授权。 4月底，房地产界最火爆的话题就是土拍了，第一次集中土拍不同城市冰火两重天，大家最关心的就是新土拍对于房价到底有没有抑制作用呢？ 能不能降低房价？或者说老百姓是不是会有机会购买到更便宜的房子呢？ 我们先从土拍的历史检视土拍的起因和推动力。 土拍的历史 从新中国成立之后到1981年，32年来土地都是归国家所有，按照计划经济的模式分配给不同单位无偿使用。 1981年11月，深圳开启了对部分土地使用征收费用，到了1987年12月，深圳以拍卖形式出让了一块国有土地使用权，2003年年末，土地收储机构在全国各个城市得到了普及。 土地大规模市场化起源于2002年推行的土地招拍挂制度。 5月9日，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，并于当年7月1日正式实行。 2004年3月31日国土资源部与监察部联合下发71号文件，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，也就是所谓的“8.31大限”。 “8·31大限”是土地交易市场化改革的重要节点，意义几乎等同于房改，并被认为是楼市“黄金十年”的起点，8.31”大限的1年后，低地价一去不复返。 2005年开始，地方政府开始减少土地供应。 此后，地方政府以土地收益最大化为目标，开始刻意调控土地价格和供应，不断推高城市土地价格 从此，拍卖市场的高地价信号与片区房价联系起来，“地王”一出立刻拉高房价的现象层出不穷。 拍地所得的费用为土地出让金，从1994年分税制改革之后就全部留归地方，成为地方政府预算外收入的主要来源。 有人做过统计，从1999年至2018年全国土地出让收入总额已经突破42.7万亿元。 土拍的改良 基于土拍制度对于房价的深刻影响，历史上曾经有过对土拍制度的革新和改良，试图降低土拍与房价高企的联系，改变社会的固有观念。 2003年-2006年期间，全国的房价一路高歌猛进，引起高层警惕。 政府于2006年出台收紧政策，首次提出了“限房价、竞地价”。由于压缩了开发商的利润，楼盘品质得不到保证，出现了不少交楼即维权的事件。 2016年四季度，在市场过热的背景下，政府又一次开始出手进行行政干预，出台调控政策。10月28日，北京市规划国土委发布公告首次提出“自持”概念。 土地拍卖规则调整成地块挂牌竞价在达到预设地价上限时，改为现场竞报企业自持商品住房面积比例，在该比例达到上限后，改为一次性投报自持商品住房方案。 新规主要是为了抑制房价疯涨预期，避免“地王”频出。随后“自持”新规开始在多个热点城市蔓延，成为土地竞拍的常态。 开发商自持物业成为了土地市场对房地产开发商加上的最后一道枷锁，大面积的自持，对开发商的资金链是一个巨大的挑战。 已经习惯了用银行贷款来建设，用销售回款来还债的开发商，不得不重新拿起算盘，考虑一下项目的盈利模式和自身的盈利能力。 可以看出，政策解决土地价高主要从两个方面着手，一是不是价高者得，二是利用各种方式降低房企的杠杆，同时降低流转速度。 新土拍 2020年底，针对国内热点城市房地产市场不断回暖，针对房产企业、旨在降低企业金融杠杆的“三条红线”“两道红线”先后出台，在此基础之上，改良的土拍模式“两集中”也被推出。 1、两集中 按照住宅用地分类调控文件要求，包括北上广深4个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市的22个重点城市实现“两集中”，即集中公示、集中招拍挂出让，每年发布住宅用地公告不能超过3次。 “两集中”是希望通过防止地价被不断推高，来抑制高房价问题。 2、行业影响 “两集中”将对行业带来哪些可能的影响？ 业内众多资深人士和企业给出一些看法。 一是对房企短期资金或将形成巨大挑战。 去年“三道红线”试点，地产企业被动降负债、降杠杆，销售回款成为企业现金流重要来源。 而集中供地高额的保证金、土地出让金对企业的融资能力和现金流管理能力要求更高。 二是对地方政府供地行为产生约束。 三是土地集中出让为住房供应带来稳定预期，进而引导购房者稳定预期，客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。 四是阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡，因此未来项目入市时点需要房企更好的把控。…