2020年初受新冠肺炎疫情影响，土地市场热度较低，企业拿地积极性受挫；随着疫情得到控制，土地市场逐步升温，全年百强企业投资强度有所加大。50家百强代表企业全年拿地金额总量同比增长16.2%，其中招拍挂市场的拿地金额19402.6亿元，占全国300城土地出让金的32.0%；拿地金额占销售额比重均值达到35.0%，与去年同期相比增长4.2个百分点，拿地积极性有所回升。 百强企业布局继续回归一二线，拿地聚焦热点城市群，长三角、粤港澳成为新增土储的主要区域。2020年，一二线城市仍是百强企业布局主战场，50家百强代表企业的新增土储权益面积中近六成位于一二线城市，其中一线城市占比4.6%，二线城市占比51.3%，与去年同期相比分别增长1.3个、1.1个百分点。重点布局一二线城市的企业如中海、金茂等，其新增土储权益面积中超八成位于一二线城市，滨江、宝龙等企业一二线城市新增土储权益面积占比增长超20个百分点。 长江中游及粤港澳大湾区新增土储权益面积分别为8576.3万平方米、4915.3万平方米以及3940.5万平方米，占全部新增面积的比例分别为22.8%、13.0%和10.5%，其中粤港澳大湾区成为2020年的投资热点，其新增土储同比增长64.6%。武汉以超1400万平方米的新增土储面积成为50家百强代表企业布局最集中的城市，西安、重庆、杭州、广州等热点一二线城市投资热度依旧，新增土储面积均超900万平方米，粤港澳大湾区中的三四线城市佛山、惠州的新增土储增幅明显，跻身50家百强代表企业新增土储面积前十城市。 随着土地成本高企、城市分化进一步加剧，百强企业积极探索多元拿地渠道，通过合作、收并购、旧改、产业新城、TOD等方式获取土地资源。 百强企业通过合作拿地，共同分担投资资金并分摊风险，以更少的资金撬动更多资源。2020年，50家百强代表企业在招拍挂市场中的拿地权益比例仍维持在81.5%的较高水平，与去年基本持平。未来，供地“两集中”政策叠加“三道红线”等融资新规，对企业的投融资能力提出了更高的要求，企业或将更愿意选择合作拿地，缓解资金压力平摊投资风险。 收并购总量缩减，百强企业仍为收并购主力军。2020年，约149家房企作为买方参与收并购，涉及的交易金额约2338.1亿元，百强企业收并购占比为32.5%。从收并购企业来看，头部房企和大型国企、央企收并购力度强势，碧桂园、招商等头部房企热衷收并购，金茂等大型国企央企受益于融资成本低等优势，积极补充优质资产，收并购金额较高。从收并购对象上来看，百强企业收并购对象中七成左右为房地产开发项目。此外，部分企业则通过收并购来加强其多元化业务，以物业服务项目为标的的收并购成为百强企业2020年以来的交易新方向，收并购成为百强企业扩张物业服务规模的最直接方式。 百强企业继续发力旧改、产业、文旅、轨交领域，多渠道获取项目资源。一方面，百强企业抢滩布局旧改，如碧桂园、保利、恒大等企业在广州、珠海、佛山等地中标旧改项目，其中保利在广州花都三东村项目预计总投资300亿元。 另一方面，百强企业利用产业新城、文旅等产业拿地，带动区域产业发展，如万科中标沈阳多个产业园项目。此外，随着国内规道交通行业的发展，TOD领域成为企业布局新蓝海，如万科与深圳地铁成立合资公司、龙湖与武汉地铁集团达成战略合作，深化TOD领域布局。 在房地产行业快速扩张期，规模扩张是房企的主要诉求；随着市场趋稳、调控政策的出台，房企从追求规模转换到规模与效益并重；2020年“三道红线”等监管政策的持续出台，企业未来发展逻辑也必将重塑，过去的土地红利和金融红利远去，行业进入了管理红利时代，正式将严控风险提到战略目标高度上，未来将更加注重规模、效益及防风险三者的均衡发展，以期在稳定中谋求可持续发展。 更多详情请点击：2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会

3月12日，融创中国（下称“融创”，01918.HK）披露2020年业绩报告。2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元（人民币，下同），同比增长36.2％；归母净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9％；每股盈利7.82元，同比增长30.6％；预计每股分红1.65元，同比增长33.9％。 2020年，融创录得合同销售额5753亿元，稳居行业第四，核心城市保持领先优势，其中在12个城市销售金额排名第一，另有25个城市排名前五。 各项经营业绩稳健增长的同时，融创凭借战略优势和坚实基础，持续优化资本结构。2020年底，融创净负债率大幅下降至96％，非受限制现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率下降至78％。两项指标成功达到“三道红线”政策标准，一年期内超预期迅速降至“黄档”。 与此同时，融创以卓越的拿地能力强化土储竞争优势；高品质产品和服务持续领跑行业；“地产＋”产业能力日益凸显，行业综合竞争优势进一步得到巩固。 盈利收入大幅增长，资本结构显著优化 2020年，国家对房地产行业坚持“房住不炒”的调控目标，并出台“三道红线”等长效调控机制。疫情后，房地产市场快速复苏，土地市场保持较高热度，同时，市场分化也在持续加剧。 自2019年下半年起，融创结合自身发展阶段的要求，主动执行“降杠杆、优化资本结构”更加均衡高质量的发展战略，盈利能力不断提升、资本结构持续优化。 2020年全年，融创录得营业收入2305.9亿元，同比增长36.2％；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9％；每股盈利7.82元，同比增长30.6％；预计每股分红1.65元，同比增长33.9％。截至2020年底，融创在手现金1326亿元，非受限制现金超额覆盖短期债务，流动性充裕。 与此同时，得益于自身坚实的基础，融创三项资本结构指标连续实现显著改善。2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96％；非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78％。按照“三道红线”标准，融创已降至黄档，“降杠杆”取得超预期的成果。 地产主业优势突出，头部地位进一步巩固 在国家宏观调控趋于精细化的背景下，房地产行业正朝着长期、稳定、健康的方向迈进，而具备规模及品牌优势的头部企业，将凭借坚实的基本盘，迎来更大的发展空间。 2020年，融创录得合同销售金额5753亿元，稳居行业第四，核心深耕城市保持领先优势，55个城市销售排名进入前十，其中12个城市销售金额排名第一，此外另有25个城市排名前五。 多年来，卓越的拿地能力以及对于周期的精准把握，始终是融创发展的核心竞争力之一。2020年，在竞争激烈的土地市场，融创发挥多元的拿地优势，坚持高标准拿地策略，巩固高质量土储优势。截至2020年底，融创土地储备约78％位于一二线城市，平均土地成本仅约4270元／平方米。2021年，融创全年可售货值预计超过9000亿，其中超过78％位于一二线城市。 在持续获取高质量土地的同时，融创持续推动产品创新升级，产品力保持行业领先。2020年，围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创在高端精品定位的基础上，持续升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“IAMI”年轻化生活新主张。2020年，亿翰智库“中国房地产超级产品力研究成果”中，融创位居产品力榜首。 “地产＋”业务初露锋芒，综合竞争力持续提升 融创“地产＋”在行业内已逐渐呈现出蓬勃的生命力和竞争力。 2020年11月19日，融创服务控股有限公司（下称“融创服务”，01516.HK）成功登陆港交所，加速建立物管行业头部企业的竞争优势。 融创服务盈利能力不断提升。2020年录得营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5％，三年复合增长率达58％；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.6％，三年复合增长率达152％。 融创服务收入结构持续优化。截至2020年底，融创服务物业管理服务收入在总收入中的占比大幅提升至60％。此外，社区生活服务多元发力，业绩逐步显现。 得益于母公司的强力支持，高品质综合服务能力、多渠道多业态的外拓能力，融创服务规模收获确定性增长。截至2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1％，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2％；考虑母公司土地储备面积后的合约建筑面积近4亿平方米。 2020年，融创文旅通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等持续创新的经营策略，疫情后业绩得到快速恢复。2020年下半年，客流量同比提升33％，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36％，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311％。 在融创文旅众多产品业态中，融创冰雪依托四季运营优势，已完成市场提前卡位，目前布局全国18个城市，规划18个滑雪场，其中7个滑雪场已开业，总接待333万人次。目前，融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。与此同时，融创整合已创立二十余年的超级冰雪IP—哈尔滨冰雪大世界，打造集室内、室外于一体的冰雪娱乐度假目的地。 融创文化也在2020年取得长足发展。期间，融创文化不断完善业务布局，坚定超级IP长链运营模式，围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作。 2020年，融创文化已完成七大动画工作室布局，并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出。旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后，收获超1.6亿票房；2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》，分别收获超9.83亿和5.75亿的票房。 经受住了复杂外部环境的考验，2020年，融创的地产主业实现均衡高质量发展，竞争优势持续强化；“地产＋”业务发展迅速，竞争力不断提升。未来，融创凭借全面竞争优势，得以更加均衡、高质量的发展，成为具备广阔增长空间的大型企业集团。

2021年开年，新一波房企高管“离职潮”涌现。据北京商报记者梳理，截至1月16日，已有超15家房企的高层人事出现了异动，不乏多家房企董事长、总裁等较具话语权的公司高层先后宣布离职。而现阶段被委以重任的高管，则多具有财务背景。专家指出，2020年度经营状况不达标或是本轮高管“离职潮”的主因；而新晋高管由具有财务背景的人才领衔，在很大程度上也正是由于“三道红线”紧逼、行业利润空间及经营压力使然。 财务背景领衔 北京商报记者梳理发现，在2021年初涌现的房企高管“离职潮”中，目前宣布高管离任的企业已超过15家，涉及龙光集团、荣盛发展、新城控股等企业，岗位则涉及公司董事长、总裁、董事等高层。 近期最新的高管人事异动，发生在1月15日。当日，上海实业发展股份有限公司（以下简称“上实发展”）对外发布关于公司董事兼总裁辞职的公告。同日，泛海控股股份有限公司也公告披露了董事会人士变动情况，该公司董事会同意张建军、刘国升为该公司第十届董事会董事候选人。 值得一提的是，从新获委任或提名的房企高管来看，普遍具备财务背景。 以泛海控股近期获提名为第十届董事会董事候选人的刘国升为例，系经济学硕士，具有高级会计师职称。历任武汉中央商务区股份有限公司财务总监、泛海控股股份有限公司第八届董事会董事等。现任泛海控股股份有限公司财务总监、中泛控股有限公司执行董事。 此外，新城控股新任执行总裁梁志诚以及奥园集团新晋执行总裁陈志斌，也在财务领域经验颇丰。梁志诚个人履历资料显示，其为高级经济师，天津财经大学EMBA；职业经理人陈志斌则是毕业于中山大学金融学“80后”，在升任集团执行总裁之前，便已被委任为奥园集团副总裁、财务资金中心总监。 “房地产行业过去强调营销，那个时候营销型人才颇受器重；而当下地产行业进入下行周期，在‘三道红线’落地的背景下，现阶段具有财务背景的人才，在管理层中的地位得到了明显提升。”在业内机构分析师看来，一批财务背景高管领衔，或将成为未来房地产行业高管跃升路径中的一种趋势。 经营不理想或是主因 从北京商报记者梳理的房企高管离职时间来看，岁末、年初为人事变动的高峰期。多位业内专家向记者表示，岁末及年初高频的高管离职，与房企经营状况不达标这一因素不无关系。 相关房产研究机构分析人员向北京商报记者介绍称，近期房企高管离职频发，一方面原因是销售结果不达预期，另一方面原因是在“融资难”的背景下，企业面临扩张加速之下又有大量到期债务，这种重压之下容易导致主动离职。 一众房企的经营压力，在数据层面也有所印证。据相关机构数据，从2020年房企的目标完成情况来看，尽管绝大部分企业在年内完成了此前设定的业绩目标，但从整体来看，受疫情影响，2020年企业整体的业绩完成情况并不十分理想。具体来看，目标完成度超110％的房企数量不及2019年，仅占提出全年业绩目标房企的27％，为近五年最低；而距离业绩达标目标完成度在90％-100％之间的房企数量，则较上一年度明显增加。 业内人士表示，一般而言，房企高管离职潮与市场行情相关度很高，“行业周期表现下行，加之受疫情影响，企业经营压力承压，这个时候离职跳槽的现象会比较多。中小企业高管离职相对较多，反映出该类型房企抗压能力较弱、经营压力较大”。 职业经理人是未来 除了房企经营状况不达标导致房企集团高层人事变动外，北京商报记者梳理发现，房企区域公司自2020年以来也频频“换血”。据媒体报道，新力地产成都城市公司总经理这一岗位，在两年内已换3人，先后经历了罗毅、陈凯、徐立三任总经理。 “为了达成目标，不少房企选择用重金来挖其他品牌房企的优秀高管，但同时也会带来不同公司文化的直接冲突。”张波将这一原因概括为影响高管人事变动的第三类因素。 在业内人士看来，房企未来的发展水平如何，与组织调整和管理体系的重新搭建密切相关。企业要想彻底完成由家族化管理向职业化管理的转型，必定要匹配一套先进的管理体系和组织架构。 “新形势下，房地产行业由过往粗放发展走向效率发展，由资源驱动过渡到管理驱动。其中精益化的管理体系和管理思维，不仅是新阶段下房企提质增效的重要一环，更是企业规模再上台阶的‘长效机制’。”有机构分析师指出，正是在这样的背景下，2020年头部房企在人力资本方面优化加码。 据谢杨春介绍，现阶段尤其是为了适应新的经济环境、新的行业变化、新的企业战略，组织架构变革和调整动作频繁且力度较大。根据有关统计，2020年50强房企中有半数左右的房企进行了组织架构的调整，优化核心、围绕精总部、资源整合与优化、权责下放等多个方面。 至于行业需要怎样的职业经理人，张波分析认为，职业经理人最重要的是让自己成为复合型人才，尤其是营销类高管要具备相应的线上化销售能力，摆脱对于渠道的依赖性。另外，还要具备良好的产品思维力，能精准通过大数据把握不同城市和区域购房人群的趋势变化，未来具备产品思维力会变得更为重要。（北京商报记者卢扬荣蕾） 来源：北京商报 精彩推荐：2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会

记者23日从国家发改委获悉，《关于开展2021年度企业债券本息兑付风险排查和存续期监管有关工作的通知》（以下简称《通知》）日前正式印发。《通知》提出，对近期和2021年度企业债券本息兑付等风险进行全面系统排查，对已发行企业债券情况开展专项检查，压实省级发展改革部门属地管理责任，强化主承销商等中介机构风险排查责任，提高企业债券服务实体经济能力和存续期管理水平。 《通知》将企业债风险排查放在了首要位置。《通知》要求，各省级发改委对辖区内近期到期特别是2020年底前到期、以及2021年企业债本息兑付等风险进行全面排查，掌握资金安排和风险状况。具体来看，对排查后存在偿债风险的企业债券，列为重点关注对象，第一时间组成风险应对工作专班，由省级发展改革部门分管负责同志负责，制定应对方案，定期进行调度，及时协调发行人、主承销商等开展风险处置，并派专人赴企业现场督导，按照市场化、法治化原则，及时推动化解风险。对区域内已发生违约且尚未处置完毕的企业债券，加强与发行人、主承销商、债权代理人、地方政府等各方的沟通协调，积极推进企业债券风险处置，维护债券持有人合法权益。 中诚信国际董事长、中国人民大学经济研究所联席副所长闫衍认为，今年以来，为应对疫情冲击而实施的稳增长政策导致宏观杠杆率有所攀升，债务风险进一步累积，今年下半年以来，随着宏观政策的调整，债券市场信用风险有所释放。“2021年，随着超常规政策陆续退出，信用风险或有所抬升，另外，上半年债券到期高峰将到来。防风险仍是明年的主要任务，市场各参与方应从各自的角度完善信用风险评估和预警机制，加强信用风险甄别。”闫衍表示。 就下一步监管，《通知》也明确要求，省级发展改革部门应充分发挥属地管理优势，在地方政府的统一领导下，注重同金融监管部门的协调配合，切实担负起属地管理责任，通过项目筛查、风险排查、监督检查等方式，扎实做好区域内企业债券存续期监管和风险防范处置工作。另外，《通知》要求主承销商等中介机构要履职尽责，强化中介机构主办人制度，严格把关，加强内控，切实提高申报材料质量，协助发行人做好信息披露等存续期管理工作。 来源：经济参考报 精彩推荐：2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会