在当前经济复苏中，房地产行业扮演了重要角色，发挥了积极作用。当前市场的风险是否可控？房地产市场的主要问题是什么？下半年市场会怎么走？《经济参考报》记者就此专访了植信投资首席经济学家兼研究院院长连平。 当前房地产市场运行风险总体可控 连平说，在“房住不炒”的政策基调下，近年来房地产市场总体运行比较平稳。尽管尚存在一些结构性问题，比如某些局部地区存在价格上涨较快的状况，例如连云港、深圳、东莞和鄂尔多斯等地上半年房价涨幅都超过10%，但从全局看市场价格波动还是比较平缓的。考虑到今年疫情连续冲击下，行业运行总体能够保持平稳，显示出市场具有良好的抵御风险的能力。 连平表示，2020年以来货币政策总体上是稳健偏松的，上半年社融累计同比增长12.8%，人民币贷款余额同比增长13.2%，分别较去年末增长2.1和0.9个百分点；1年期贷款基准利率LPR利率下调30bp，对于整个房地产市场平稳运行提供了一个相对较好的金融环境。上半年全国首套和二套平均房贷利率较去年末下降24bp；房企内地信用债累计发行3581亿元，同比增长13%，融资环境继续得到改善。 他判断，鉴于外部环境复杂多变、一季度经济负增长幅度较大、二季度经济正处于复苏的初期阶段，下半年积极财政政策会重磅落地，货币政策不会轻易收紧。宏观政策环境相对宽松对房地产市场保持健康平稳运行是较为有利的。未来以市场化方式管理房地产市场是更为合适的选择，既不需要政策刺激也不应该大范围收紧。 连平表示，从长期来看，房地产行业需要进行结构性调整，但下一个十年市场风险可能较为可控。针对房价快速上涨所带来的风险，要充分吸取过去一些国家的经验教训。比如日本、韩国在遭遇亚洲金融危机时期，房地产行业出现大幅衰退。但我国有自身特殊的状况，未来新型城镇化发展将对房地产行业提供了巨大的需求基础，减缓人口老龄化带来的压力。人均GDP水平持续提升和重要城市人口进一步流入，将为未来的房地产市场平稳运行以及有效控制风险提供良好的基础。 连平认为，当下房地产市场主体分化态势有所加快，这对整个房地产行业来说，更多的是带来积极的因素。一是市场主体结构将更为合理。近两年房地产行业面临的挑战不断，今年的疫情冲击，导致一些规模相对较小、资金管理能力较弱的房地产企业退出了市场。相应地，剩下规模较大的房地产公司的抵抗风险的能力相对较强，有助于整个市场应对风险能力的提升。二是有助于降低房企成本。大型房企通常获取土地相对成本较低，同时在银行融资的利率水平也明显低于小型房企。大型房企市场占比提高有助于控制房价的上行压力。三是有助于调控政策落地和市场保持健康发展。随着行业集中度的提升，宏观调控政策落地的效果也将得到提升，这对房地产行业应对未来可能风险和不确定性更为有利。 房地产市场结构性问题更应引起关注 连平认为，从总量上来看，房地产市场保持相对平衡，但结构上却存在不平衡的问题，尤其是区域性供求关系的不匹配，导致部分城市房价存在较大上涨的压力。一旦经济进入货币宽松的周期，便会加剧这种不平衡的问题。随着时间的推移，就会出现一些地区房价涨幅过快、甚至泡沫化的问题。考虑到房地产行业规模较大，若房地产行业出现较大波动，即使是区域性问题也会对整体经济运行产生不利的影响。 “高房价持续推升经济体成本问题应当引起足够重视。”他说，从风险角度来看，短中期泡沫大范围刺破的概率不大，但还是要关注高房价所带来的负面影响，尤其是对大城市中企业经营的影响。高房价持续推升了租金、劳动力成本和消费成本，对诸如北上广深这些大城市的科创中心建设不利，这是经济发展的长期风险。 连平表示，区域性的结构性不平衡和货币多发往往纠结在一起，造成了部分城市房价持续偏高的状况。房产本身作为资产，其价格主要取决于供求关系。如果供求长期处于均衡水平，房价就不具备持续上涨的基础，市场预期也会相对平稳。如果供给长期不足，而需求又十分旺盛，房价上涨就难以避免。房价上涨的决定性因素是供给不足，而不是货币多发，后者主要是推波助澜。 他说，要处理好结构性问题，首先还是要从房地产市场本身入手。所谓供求关系，最重要也是最基础的供求关系便是土地。过去20年的数据表明，土地的供给应当与需求状况变化相匹配。长期以来，在人口流入持续放缓的地区，土地的供给增速较高；但在人口流入快速增长的地区，土地供给增速明显慢于人口流入较少甚至流出的地区，从而造成了区域性的结构不平衡。国土资源部数据显示，截至2017年，一线城市建设用地面积是2005年的1.15倍，二线城市比例为2.09倍，三线城市比例更为大。而在过去的十年内，一线城市人口增长超过30%，是其他城市级别所无法比拟的。如果能够妥善处理好人口与土地之间的关系，将有助于从根本上缓解地区间不平衡的问题，会对控制房价起到重要作用。 此外，金融层面也需要避免粗放式的调控方式，搞笼统和全面的房地产调控，而是应当更多地关注结构问题。他表示，从供给端来看，鉴于区域性不平衡问题突出，金融政策在区域上也应做差异化处理，例如人口、产业流入较多的地区应该支持房产投资，增加对规范较好的房企的金融支持，以增加住房供给；在房价上涨压力较大的地区，应当增加需求端的金融调控举措，抑制需求过快增长。未来如果房地产市场调控能够在供需两端很好地加以平衡，对中国经济健康成长是有益的。 下半年房地产市场将进一步复苏 连平表示，国内疫情管控能力较强，市场处于全面恢复阶段，尤其是消费也在快速恢复。房地产作为重要的耐用消费品，积压了部分因疫情影响的需求，在接下来经济复苏的阶段将逐步释放。最近两年国家大力推进区域经济一体化，包括粤港澳大湾区和长三角经济一体化等区域发展政策相继落地，城市群和都市圈建设正快速发展，都将进一步推动相关地区的房地产需求。近期值得关注的是，中央有关部门发布了要素流动以及新型城镇化的两个政策文件，对于房地产市场的影响是持续深入的，这将有助于房地产市场人气进一步回升。户籍制度改革将提升要素流动中十分重要的劳动力要素流动的效率，人才将流到那些产业发展更快、经济效率更高，成本相对更低的核心城市和重点城市群，带动这些地区房地产需求的进一步增长。 他判断，下半年金融环境仍会较为友好。上半年，有关货币信贷的增速都在持续提高，尤其是五至六月；房地产方面的金融支持总体稳定。总的来看，最近三年和前些年相比，金融体系尤其是银行体系对房地产市场的支持力度相对有所减弱。具体而言，银行体系对房地产的支持主要是两方面：按揭贷款和开发商贷款。按揭贷款在前些年一度增速非常高，导致居民部门杠杆水平大幅上升；而开发商贷款则相对平稳，占比不算高。如果将统计口径扩展到社融，其实其中有相当比例的资金也都是间接或直接地流入了房地产市场。最近两年来，社融增速明显下降，增速较低，叠加监管方面要求增加，因此流入房地产的社融总量相对比较小。近期，货币政策稳健偏松之后，市场部分资金再度青睐房地产，但按揭贷款和开发商信贷较为平稳。这对于整个市场在下半年进一步复苏，提供了良好的金融条件。尤其是下半年，土地市场将延续上半年较为活跃的表现，保持一个不低的增速。 连平说，总体来看，市场需求是在进一步恢复，房地产今年到明年正是处于一个短周期上升的阶段，加上经济复苏推进和货币政策稳健偏松，下半年房地产市场进一步复苏可期。当然确实有必要在下一个阶段，对房地产市场的不规范行为，尤其是违规的金融行为给予严格的管控，保持市场健康平稳发展。 精彩推荐：2020中国物业服务百强企业研究成果发布会

上半年中国房地产市场逐步平稳恢复 2020年上半年，中国房地产市场在经历了1—2月份的剧烈下降后，持续保持平稳恢复态势。总体上，市场恢复基本符合预期。预计1—6月份，全国商品房销售面积同比增长-7%，商品房价格同比增长2%左右，新开工面积同比增长-6%左右，房地产开发投资将实现正增长，而1—5月份相关数据分别为-12.3%、1.7%、-12.8%、-0.3%。 受疫情冲击影响，今年1—2月份，除房价外房地产相关各项指标均呈大幅下降。其中，商品房销售面积同比增长-39.9%，新开工面积同比增长-44.9%，开发投资同比增长-16.3%，商品房价格同比增长3.3%，增幅明显低于去年同期。此后楼市总体保持边际递减式稳步恢复。1—3月份和1—4月份，商品房销售面积同比分别增长-26.3%和-19.3%，房地产开发投资分别增长-7.7%和-3.3%，商品房价格分别增长1.2%和0.7%，增幅明显低于去年同期。 空间上，城市房价分化出现新变化。从开发投资和销售看，中部地区下滑最为严重，恢复最慢，东北下滑一般但恢复较慢；从城市房价变化看，分化出现新情况。多个来源渠道的数据显示：2020年5月，一线城市房价上涨较快，二线城市房价稳步上涨，三线城市相对平稳，四线城市略有回调，表明不同层级城市楼市持续分化。此外，各线城市均出现“涨平跌”的分化，表明房地产市场从一二三四线城市间的分化转向都市圈和城市群之间及与非都市圈和城市群的分化。 疫情冲击、结构性潜力与政策定力决定楼市未来走势。当前结构性潜力依然存在，加上疫情得到有效控制，决定综合预期稳定向好。房地产调控政策不变，避险需求增加，决定多方主体仍有推进市场逐步恢复的动力。监管持续从严，但宽松的货币环境使资金仍有可能向房地产市场外溢，表现为开发企业资金来源增长恢复远高于开发投资增长。刚性需求受到一定影响，但改善性需求尤其是避险需求增加，表现为抵押贷款较快恢复。此外，各地政府也加大土地拍卖力度，减弱行政调控力度，多措并举救助相关企业。在上述合力下，房地产开发企业资金压力得以缓解，销售量价齐升，投资、开工也加快恢复。 两个规律与三个因素影响楼市空间新分化：两个规律指城市“异速增长”和金融“嫌贫爱富”。随着城市人口规模增长，房价会出现异速增长，金融机构更加偏好将资金借给偿还风险小的富者而不是风险大的贫者。三个因素包括：经济基本面、土地供给和金融杠杆。相对而言，一二线城市、中心城市、大都市圈和城市群公共产品好、经济增长潜力大、人口流入多、但是土地供给相对偏紧，相对宽松的货币环境导致部分资金在城市之间流动，加上炒房观念仍在，决定城市房价分化呈现新的变化。 下半年房地产市场走势分析与判断 当前在没有重大政策转向和新的外部冲击的情况下，预计下半年中国房地产市场将延续平稳恢复和增长的态势。 第一，年度有望恢复平稳。总体上看，预计全年商品房价格同比增长5%左右，商品房销售面积同比增长-5%左右，房地产开发投资同比增长3%至7%。从时间上看，将呈现逐月边际递减性恢复态势。从空间上看，各地恢复程度不同，分化持续加剧。中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至可能出现过热，其他城市复苏较慢甚至可能陷入衰退。 第二，潜在隐忧值得关注。首先，地价出现快速上涨的苗头。1—5月份全国土地成交量同比增长虽只有-8%，但成交价款却增长7.1%，依此推算地价上涨高达15.1%，且一些城市“地王”又现。因此，须预防类似2015年至2016年那轮“地王”带动房价轮番上涨并不断扩散的局部过热再度上演；其次，个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异。此前两项指标变动几乎同步，但1—5月份前者同比增长-0.9%，后者增长-13%，这反映投资需求占比增加和杠杆购房比例扩大。另外，不少城市出现房租下降，房价上涨。一些城市出现利用多种途径融资炒房现象；再次，一些城市楼市面临过热风险。由于房地产长效机制尚未完全建立，市场各方仍有炒作冲动，加上前述规律支配，一些热点大城市中心区、都市圈和城市群楼市面临过热风险；最后，一些城市存在房屋空置和库存加大的风险。一些非热点城市、非都市圈和城市群中小城市，由于不在调控视线范围内，过去两年出现楼市过热。在当前疫情冲击、经济增速放缓、需求下降的情况下，房屋空置和库存加大风险开始暴露。 第三，起落风险仍须警惕。虽然目前房地产市场恢复平稳，风险总体可控，但是一些风险因素仍须高度警惕。首先，楼市总体风险依然存在。课题组测算：2019年全国城市房价收入比平均高达1∶9.1。西南财大课题组测算：2017年全国城市空置率高达21.4%。2018年居民家庭债务收入比增至86.9%，2019年174家房企加权平均净负债率达到91.37%。这些都明显高出合理区间；其次，宏观经济形势面临不确定性。国外疫情、国际经济和国际关系存在进一步恶化的风险，如果情况持续恶化或再有新的冲击，将引起居民创业、就业和收入持续恶化，或将导致住房刚性和改善型需求大幅下降；最后，楼市预期复杂敏感多变。虽然目前楼市总体稳定向好，在风险较大情况下，外部环境及楼市波动极易引发预期逆转。以上三点决定超过一定区间的冲击和变化会引起市场剧烈波动。 完善房地产长效机制的对策建议 房地产市场未来走向取决于环境变化和政策应对。基于房地产的重要性及楼市内外环境变化，应将稳住房地产市场作为宏观经济的重要目标，将确保房地产市场稳定即平稳恢复和增长作为房地产市场调控的目标。为此，提出以下建议： 第一，保持调控定力。促进市场平稳恢复和增长。坚持“房住不炒”的定位、“稳房价、稳地价、稳预期”的目标、“因城施策”的原则，保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性。对于个别城市楼市超出合理区间，国家和相关省市的监管部门应根据监测和预警级别对其启动约谈、问责和完善调控政策措施。 第二，释放市场潜力。在持久防疫、稳住预期、做好预案的基础上，着力释放结构性潜力，稳中求进。首先，释放空间潜力。支持在中心城市郊区、大都市圈周边和城市群内的中小城市的住房开发，加大资金、土地供应，这也有利于房价下降。同时加大基础设施向周边延伸，加大优质公共服务向周边扩散；其次，释放业态潜力。加快老城更新、旧房改造及配套基础设施建设投资；再次，释放需求潜力。在抑制炒房的同时，将改善性住房需求作为重点以带动刚性需求。结合新型城镇化，实施“新市民安居工程”，加大新市民的保障性租购住房建设力度。 第三，完善长效机制。一是区别政策属性，完善“一城一策”的调控机制。继续坚持“房住不炒”的定位、“三稳”的目标和“不刺激”的原则全国统一不变；坚持监管政策制度以及普适的政策全国统一或不变；具体的房地产行政、金融、土地、财税政策允许“因时因地”而定；实现总体的以静制动与具体的以变应变的结合。二是实行全面覆盖，构建双向用力的联动机制。全面覆盖监管：要将全国所有城市纳入监测和监管的范围，力避过去只管涨价城市的弊端，将人口、住房、土地、金融、舆情等重要指标都纳入监测和监管范围，将督察扩展到前期规划、计划、市场预期，尤其做好应急预案准备。双向联动调控：在增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地、资金和住房供给的同时，减少人口收缩地区上述供给，防止大起大落。三是区别政策类别，完善“管活放治”的责任机制。建立全国监测预警体系。整合全国各级政府的房地产相关主管部门的监管体系。明确统管的内容：国家和省市应将房价、商品房存销比、空置率，土地的价格、供应量、闲置率，房贷规模及占比等纳入到监测、监管指标体系当中，划定各指标允许区间、红线和底线。明确下放的权力：将行政性规定、土地审批、利率、首付比确定，房地产税率确定等自主决策，财税政策交由地方自主决策，同时制定决策规则和裁量区间。完善督导机制：针对监管内容，建立并实施实时监测预警市场和督察政策执行制度。对于下放的事项，应实施“飞检”和督导。落实主体责任：明确管放的责任划分，对于超出指标区间或红线的城市、对于违反决策规则的城市，自动启动约谈和问责机制。四是抓住关键指标，建立指标挂钩的动态机制。将人口等相关指标纳入上述监测监管指标体系，将人口流入规模、土地供应额度、资金控制额度相挂钩，将商品住房价格、库存比例、空置率、人均面积、房存销比与土地、资金的供应挂钩，并根据不同住房指标表现而不同程度地增减土地和资金及基础设施和公共服务。五是将房地产调控纳入应急管理体系并建立自动响应的管理机制。 精彩推荐：2020中国物业服务百强企业研究成果发布会

高频数据彰显经济暖意多机构看好经济走势 下半年经济热启动提振内需担纲稳增长 中国经济迈入下半年之际，即将公布的6月及二季度主要宏观经济数据尤受关注。近段时间，制造业PMI、发电量、挖掘机销量等一系列先行指标和高频数据密集发布，彰显供需两旺。不少机构也纷纷表示看好中国经济走势，预计6月工业增加值超预期，投资和消费复苏进一步提速，二季度GDP增幅大概率转正。 值得一提的是，虽然经济暖意更浓，但需求修复速度仍慢于生产修复速度。从近日有关部委和地方部署释放的政策信号看，下半年多路并进提振内需，仍将是稳增长的重中之重。随着更大力度政策加快落地，下半年经济增速有望逐季回升。 “二季度以来，统筹推进疫情防控和经济社会发展成效显现，生产需求持续改善，主要指标与一季度相比明显改善。”国泰君安证券首席宏观分析师高瑞东对《经济参考报》记者表示。 作为经济和社会运行的“晴雨表”，全国发电量继5月增速明显回升后，6月正以更快速度增长。国家电网数据显示，6月上旬全国全口径发电量同比增长约9.1％。“工业的快速修复，夜间赶工、加大工作量更有可能是促使当前发电量高增长的主要动力。”浙商证券首席经济学家李超指出，6月上旬发电量超预期是经济进一步向好的体现，并且预示6月份工业增加值超预期的可能性较大。 另一先行指标——制造业PMI已连续4个月处于扩张区间。其中，6月制造业PMI达到50.9％，高于上月0.3个百分点。分项指标中，生产指数和新订单指数分别为53.9％和51.4％，比上月上升0.7和0.5个百分点，显示供需两旺。 6月各类挖掘机械产品共计销售2.46万台，同比增长62.9％；汽车产销分别达到232.5万辆和230.0万辆，同比增长22.5％和11.6％；快递业务量预计超76亿件，同比增长约40％……无论供给端还是需求端，一系列高频数据跑出加速度，释放出更浓经济暖意。 “一系列先行指标显示经济恢复势头向好，预计二季度经济增速有望转正。尽管今年政府工作报告并未提出经济预期目标，但从就业等目标上看，稳定经济增长仍非常有必要。预计下半年将延续这种态势。”中国国际经济交流中心经济研究部副部长刘向东对《经济参考报》记者表示。 厦门大学宏观经济研究中心副主任林致远对《经济参考报》记者表示，二季度经济修复明显。专项债投放加速加量，叠加专项债用于项目资本金比例的提升，带动基建投资实现较高增速；宽松货币政策下房贷利率走低，也带动房地产业加快修复。“下半年经济有望继续实现V型修复。若境内外疫情可控，经济将迎来内外需共振驱动。” 不少国内外机构也都表示看好中国经济走势。中信证券认为，中国经济年内有望恢复至疫情前水平。国泰君安研报指出，中国经济下半年将逐季度实现内生性改善。国际货币基金组织（IMF）世界经济展望称，在未来的几个月中，中国的经济情况应该会有更好表现。 不过，专家也指出，目前生产修复速度仍快于需求端，加快提振需求特别是坚定实施扩大内需战略，仍是下半年稳增长的重中之重。 刘向东表示，受疫情影响，内需市场出现一定的抑制和冻结，在有效防控疫情前提下，从中央到地方，纷纷出台各项政策有效推动内需扩张，特别是促进消费回补和潜力释放。此外，目前外部需求仍不足，进一步出台扩大内需政策措施，也有利于稳定生产供应，确保企业特别是中小微企业稳定经营、渡过难关。 值得注意的是，从部委举措到地方部署，以重大项目带动投资回暖，多措并举促进消费需求回升，都将提振内需作为下半年稳增长的重中之重。 近期，国家发展改革委密集下达中央预算内投资，支持重点区域、重大项目工程。与此同时，专项债也在加快发行步伐。财政部数据显示，上半年地方债发行已达34864亿元，其中，专项债券发行22313亿元。据悉，新增债券资金全部投向基础设施和公共服务领域重大项目，为扩大有效投资，做好“六稳”工作、落实“六保”任务发挥了积极作用。 下一步，相关资金还将加速落地发挥实效。7月10日召开的财税部门座谈会也强调，落实积极财政政策方面，要加强协同配合，形成政策合力，放大政策效应，为经济平稳运行和社会大局稳定提供有力支撑。 而在日前商务部召开的专题新闻发布会上，商务部消费促进司副司长李党会表示，将在今年下半年举办全国性促消费活动。 地方层面，不少地方密集出台稳投资、促消费的一揽子升级版举措。例如，深圳市近日印发了进一步激发消费活力促进消费增长若干措施的通知；福建、陕西等多地在今年“时间过半、任务完成也过半”的基础上，持续发力稳投资、继续组织加强重大项目谋划生成、及时开工，多形成实物工程量和投资增量。 高瑞东表示，目前国内疫情得到有效控制，但是海外疫情持续扩大，还将继续影响外需。此外，防汛进入“七上八下”关键期，形势格外严峻。下半年要加力落实“六稳”“六保”，努力延续经济恢复的良好势头。在他看来，只有积极扩大内需，才能打造国内循环为主、国际国内互促的双循环发展新格局，这对我国在全球疫情肆虐背景下，保持经济平稳发展态势具有重要的战略意义。 “一方面，要积极稳定就业，促进收入增长，努力挖掘新型消费的增长潜力，最大程度发挥居民消费对需求的支撑作用。另一方面，要发挥宏观经济政策的逆周期调节作用，通过大规模减税降费、积极扩大有效投资、重点支持‘两新一重’建设，最大限度稳定总需求。”高瑞东说。 刘向东认为，下半年稳增长亟须财政和货币政策组合发力，促进并稳定中小微企业发展，以内需驱动供应链尽快恢复。“既要引导需求回暖又要优化供给，形成既促进当前又惠及长远的重大工程，满足公共卫生健康、新基建等领域的补短板需求以及人们日益增长的消费升级需要，确保经济增长行稳致远。”刘向东说。 精彩推荐：2020中国物业服务百强企业研究成果发布会