2020年9月10日，由中国房地产TOP10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的“2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛”在北京隆重召开。凭借强大的综合实力及良好的企业口碑，星河控股集团以150亿的品牌价值荣获“2020中国房地产公司品牌价值TOP50（11-50）”殊荣。 星河控股集团成立于1988年，历经几十载发展，旗下现有地产、金融、产业、置业、物业五大业务集团，业务涉及地产开发、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域，已成为国内大型综合性投资集团。 星河于2004年正式组建商业团队，开启多元发展之路。时至今日，在不断夯实地产主业之余，星河深耕商业休闲、文旅酒店、金融服务、产业运营、物业管理等多元领域，已成长为国内大型综合性企业。 而在行业变革大背景下，星河也对自身发展路径有了更深层次的思考，在2018年6月正式提出“城市运营引领者”的战略定位。作为多元化转型先驱，星河在战略投资、地产开发、商用管理、产业运营、金融服务等领域成效颇显，并协同合作伙伴，构筑起富有自身特色的城市综合发展运营价值生态圈，凸显其市场竞争优势。 地产为基石 多元发展布局未来 星河控股集团始于深圳，在助力发展深圳的同时，前瞻布局大湾区，用实际行动支持和践行粤港澳大湾区未来的发展战略。目前，星河在粤港澳大湾区土地总储备面积超2000万平米，在建规模已超1500万平米，在粤港澳大湾区升级建设中广泛布局纵深发展，释放湾区新活力，助推湾区经济繁荣发展。 星河控股集团而今布局全国29座城，资产超千亿，拥有员工超8000人。作为最早以房地产为基础、多维度参与城市生态系统建设的企业，星河始终坚持“共创、共担、共享”的理念，践行着“多元化、专业化、国际化”的发展之路，星河创始人、董事长黄楚龙将此总结为“大团结、大服务、大发展、大回报”，企业发展得益于城市，并将发展红利反哺于城市。 2004年，星河控股集团开始涉足城市更新项目，成为国内最早涉足该行业的企业之一，星河城市更新作为业务闭环前端，首创“更新+”多元化业务模式。未来，星河城市更新将持续秉持“提升每一寸土地价值”的使命，深耕粤港澳，更好挖掘存量土地潜力，为客户创造更好的工作、生活环境，为城市可持续发展之路贡献力量。 金融控股 完善金融生态链服务 2009年，星河布局金融领域，依托出色的资金融通及资产管理能力，星河正以资本运营为纽带，在保障星河生态圈良性运转的同时，为更多企业发展提供完善生态链金融服务，保障城市建设现金流安全，为城市成长注入能量，建设可持续发展城市。未来，星河金融将秉承“做精做优、做稳做强”的发展理念，聚集专业人才、发展金融科技、汇集金融牌照、开拓高端资源，专注于金融平台打造和金融资本运作，以融资开拓、金融服务、资本运作等专业金融能力，服务于星河生态圈内外的广大客户。实现金融与其他产业间的良性互动、培养企业的金融基因，逐步完成金融服务体系闭环，助力全产业发展。 在投资方面，星河是成为中国房地产行业中最早布局股权投资的民营企业之一。星河资本集合星河控股集团三十余载发展雄厚实力，为开展股权投资提供了充沛的资金保障，多元化的集团业态更为已投企业长效赋能，为其发展提供了有力支撑。 产业运营 产城人智善和谐发展 星河以地产为载体、产业为基础、金融为纽带、资本运作为平台，星河已形成产融联盟新城、双创社区、特色小镇三大产品形态，并逐步探索出一条“产城投融”的创新发展路径。以“产城投融”创新运营模式，运用联盟共享理念，铸就创新经济新引擎。星河致力于打造“留产业、留人才、留税收”的产业高地，实现产城人智善和谐发展。 星河于2015年正式进军产业领域，倾力打造的深圳星河WORLD目前也已成为深圳产业新城的标杆项目之一，成为区域城市封面和区域经济新引擎。同时，创新产业服务平台——星河・领创天下，是星河产业的另外一大产品形态，被评为“国家级众创空间”、“中国众创空间TOP10”。星河・领创天下自成立以来，已走过深圳、重庆、珠海、普宁等城市。 商业运营 提升城市面貌 建设宜商城市 星河置业集团管理运营包括商业、酒店、影院管理、公寓及星河趣汇公司，主要经营商业地产、酒店旅游、影院投资管理、公寓及儿童娱乐。星河置业集团持续扩展城市运营纵深领域，不断向居住生活、商业购物、休闲娱乐、酒店会议、影院投资等多元领域拓展，打造八小时以外焕然一新的活力空间，诠释高效便捷、生动有趣的高品质城市生活，以全方位的商业运营提升城市面貌、建设宜商城市。 星河创新整租一体化运营模式，斥资190亿元，打造全国首个整租社区“CCB建融家园・星河荣御”，试点商品房开发销售与租赁经营一体化运作模式，成为大湾区首个全链条运营的人才宜居社区，未来，星河将加大人才社区建设力度，助力国家房地产长效机制构建。 星河酒店管理公司旗下汇集深圳丽思卡尔顿酒店、常州万丽酒店、吉酒店・臻品之选等项目，致力于为顾客提供尊贵的酒店服务；星河影院投资管理有限公司是以用户体验为核心的创新型影院管理品牌，打造情景体验式电影生活空间。星河趣汇创新发展有限公司，涵盖儿童乐园、家庭运动馆、儿童运动素质拓展等多种亲子娱乐体验，打造亲子娱乐体验成长互动空间。 物业运营 提供美好城市生活服务 作为国家一级物业管理资质企业，星河智善生活成立于1999年，系国内最早的专业化物业公司之一。多年以来，秉承“星服务，心托付”的服务理念，智善生活已发展为集全方位物业服务、小区智能化工程服务、物业租售服务、绿化工程、物业管理顾问及会所经营为一体的专业化物管企业。目前，星河自身开发物业全数自行管理，同时积极拓展外部管理服务，近百个在管项目，系国内物业管理类型最丰富的企业之一。星河智善生活秉承“做市场先锋，走品牌之路”的经营理念，坚持“星河精品，至诚服务”的质量方针，始终以“星服务 心托付”的服务理念，践行美好城市生活服务提供商之路。 未来，星河仍将匠心筑梦，不忘初心，与时代同步，步履不停，创新不止，构筑“产业为引领，金融为护驾，地产为基础，物业为配套”的自循环生态圈，并以此为平台，协同合作伙伴，从土地运营、产业运营、资本运营等多维度深入参与城市化发展进程，丰满城市肌理、建设宜业城市，助力城市焕新升级，始终践行城市运营引领者的使命！ 精彩推荐：2020中国房地产品牌价值研究成果发布会

2020年初，突如其来的新冠肺炎疫情蔓延中国，对宏观经济造成明显冲击，居民生产生活受限、消费活动减少，众多购物中心也因疫情面临困局；尽管进入二季度后，疫情防控得力，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业恢复到去年同期水平仍需时间。从监测数据来看，2020年上半年，由全国重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的中国百MALL商铺平均租金为26.8元/平米・天，环比下跌1.09%；84.2%的样本商圈（购物中心）租金环比下跌。 然而，疫情给购物中心带来的不仅是困局，同时也有思考：互联网时代的消费习惯变革持续加速，购物中心应着力提升服务能力，为顾客提供优质的商品、精细化的服务，并通过创新为顾客带来舒适、愉悦、新颖的消费体验，以期能够在面对市场变化时立于不败之地。在这一方面，日本零售业以人为本的核心理念，以及高质量、精细化的运营管理均值得借鉴。本文以日本知名零售企业永旺集团旗下购物中心品牌永旺梦乐城为研究对象，选取中国大陆地区5家较有代表性的永旺梦乐城（北京国际商城店、北京丰台店、天津中北店、苏州园区湖东店、广州金沙店），对其布局模式、业态配比、品牌选择以及品牌间的关联度进行分析与研究，希望能够抛砖引玉，为商业地产企业开发运营高质量购物中心提供指引。 01 布局及业态 “两核一街”模式为基础 各层业态布局各具特色 整体布局：“两核一街”模式稳定客流集聚，提高内部环游性 整体布局模式：永旺梦乐城购物中心大多采用一贯的“两核一街”布局模式，即以“永旺综合百货超市”和大型专卖店组成的“其他主力店”为核心，两核之间由各类店铺组成的“专卖店街”连接。在此布局模式下，“两核”保证了稳定客流的集聚，而“一街”则提高了顾客在购物中心内部的环游性。 图1-1：永旺梦乐城“两核一街”模式平面示意图 资料来源：中指研究院综合整理 “两核”之一的AEON永旺综合百货超市是吸引顾客前来消费的主要因素之一，也是永旺梦乐城内部客流最为聚集的区域；而作为另一核心的其他主力店则可以将客流通过“一街”（专卖店街）引导至购物中心的另一端，充分提高顾客在购物中心内部的环游性。为有效引导客流，永旺梦乐城在“一街”的设计上颇具匠心，弧线或曲线设计可以降低数百米的专卖店街给顾客带来的视觉疲劳感，使顾客在轻松愉快的氛围中在购物中心内部环游；同时，没有电梯等大型阻隔物的专卖店街在视觉效果上较为宽敞通透；此外，设置在专卖店街上的圆形广场不仅可以打造成为休息区，亦可不定期举办特色活动，起到引流作用。 图1-2：“两核一街”布局优势解析——以永旺梦乐城北京丰台店首层为例 资料来源：永旺梦乐城项目官网，中指研究院综合整理 各层布局：“两核一街”模式为基础，各楼层业态相辅相成，各具特色 永旺梦乐城整体采用“两核一街”布局模式，各楼层布局模式相似。但从业态分布来看，各楼层间相辅相成、各具特色，时尚购物、运动健身、儿童亲子、休闲娱乐、特色餐饮等业态有序搭配，为顾客带来丰富消费体验。本部分以5个调研项目为例，具体分析永旺梦乐城各楼层布局及业态分布特点。 （1）首层布局：“两核”为GMS+大型时尚服饰/百货店，时尚购物、快餐、饮品为“一街”主力 “两核”：5个调研项目首层“两核”均采用GMS+其他主力店布局模式。其中，GMS首层以食品和百货零售为主，部分GMS包含家电、家居建材等商品零售，以及均价店和促销区等，并辅以少量餐饮及服务业态。其他主力店则以大型时尚服装服饰专卖店（如UNIQLO）、百货专卖店（如KKV）为主。 图1-3：永旺梦乐城首层布局解析——以永旺梦乐城广州金沙店首层为例 资料来源：永旺梦乐城项目官网，中指研究院综合整理 “一街”：5个调研项目首层“一街”均以一条主街（主动线专卖店街）贯通1-3个圆形广场连接“两核”，主街一般包含1-2家购物类主力店或次主力店，以及若干家其他专卖店，经营项目以服装服饰、珠宝眼镜、百货等为主，辅以少量餐饮类、服务类、休闲娱乐类店铺，使得顾客在环游商场的同时能够适时休息放松。部分商场除主街外，另有一条副街（次动线美食街），以各类中西快餐、饮品为主。 （2）二层布局：运动健身相关业态占比增加，特色休闲娱乐、餐饮区提升顾客消费体验 “两核”：大部分调研项目二层“两核”之一仍为GMS（AEON永旺综合百货超市），但GMS内业态与首层有所不同，主要包含除食品外的其他零售类目，如服装服饰、家居建材等，辅以少量服务类、休闲娱乐类铺位及促销区。其他主力店方面，以运动服装服饰类购物店、休闲娱乐、大型餐饮为主。 “一街”：大部分调研项目二层以1条主街（主动线专卖店街）连接“两核”，经营类目仍以服装服饰、珠宝眼镜等购物类店铺为主。但与首层不同的是，部分调研项目二层副街布局特色餐饮、休闲娱乐区，以期丰富消费者购物体验。 图1-4：调研项目二层部分特色区域示例 资料来源：永旺梦乐城项目官网，中指研究院综合整理 （3）三层布局：“两核”为GMS+大型休闲娱乐店，儿童亲子类店铺占比增加 “两核一街”模式：大部分“两核一街”模式的调研项目三层仍有GMS，以孕婴童零售为主，并辅以文体用品、家电、家居建材、促销区等。其他主力店方面，以大型休闲娱乐类店铺为主。“一街”方面，以儿童亲子业态店铺为主，如童装、孕婴童用品、亲子教育、儿童乐园等，并标配亚惠美食。 （4）四层布局：餐饮+娱乐为主要布局方式 “两核一街”模式：尽管拥有四层的两个调研项目布局仍为“两核一街”模式，但业态布局较一至三层有所不同。“两核”均为中影国际影城+海底捞，各类餐饮店铺辅以休闲娱乐类店铺构成“一街”。 业态配比：业态大类中购物类业态占比最高，业态小类中服装服饰、珠宝眼镜、饮品、中餐、培训教育占比较高 （1）业态大类配比：购物类业态数量占比最高，其次为餐饮类，体验类业态占比最少 购物类业态为主流。5个调研项目的859家店铺中，购物类店铺共486家（在营418家，空置68家），占比为56.6%；其次为餐饮类店铺，共254家（在营216家，空置38家），占比为29.6%；服务类店铺共66家（在营56家，空置10家），占比为7.7%；休闲娱乐类店铺共28家（在营27家，空置1家），占比为3.3%；另有25家空置店铺未标明拟招商业态大类，占比为2.9%。 图1-7：5个调研项目各业态大类整体配比（含空铺） 资料来源：永旺梦乐城项目官网，中指研究院综合整理 （2）业态小类配比：购物类店铺中，服装服饰及珠宝眼镜类店铺占比较高，合计占比超7成；餐饮类店铺中，饮品及中餐类店铺占比较高，合计占比超6成；服务类、休闲娱乐类店铺中，教育培训、美容美发美体、儿童乐园类店铺占比较高，合计占比超6成。 图1-8：调研项目各业态小类整体配比（不含空铺） 资料来源：永旺梦乐城项目官网，中指研究院综合整理 （3）各业态大类楼层布局：购物类店铺主要集中在一层及二层，合计占比超8成；餐饮类店铺主要集中在一层及四层，合计占比超7成；服务类、休闲娱乐类店铺主要集中在二层及三层，合计占比超8成。 图1-9：调研项目各业态大类楼层布局配比（含空铺） 资料来源：永旺梦乐城项目官网，中指研究院综合整理…

2020年对房地产行业而言是不平凡的一年，房地产市场经历了从停摆到重启再到复苏的过程。龙光在上半年更名“龙光集团”，积极主动应对市场环境，实现业绩跨周期高质量增长，在销售、盈利及财务稳健性等方面表现出色，多项核心指标持续领先。同时，龙光围绕“城市综合服务商”定位，实施“四轮驱动”，加快全国化布局，巩固机制保障，综合竞争力持续提升。 业绩亮丽：权益销售持续增长，增速居行业前列 2020上半年，国内房地产市场销售下滑，龙光依托前瞻性的战略布局、优质充裕的土储优势和强大高效的执行力，实现权益合约销售额463.5亿元，同比增长12.1%，完成全年1100亿元权益销售目标的42%，权益销售额增速及任务完成率居行业前列。 龙光坚持聚焦深耕，在多个重点区域保持市场领先。粤港澳大湾区市场占有率继续居前，惠州、东莞、珠海权益销售额均位列前三，南宁、汕头持续领跑，新加坡销售套数排名第三。尤其是，龙光新区域业务发展迅速，长三角市场销售额大幅增长。 盈利强劲：利润稳健增长，归母净利润增长超20% 龙光致力于持续性的价值创造，上半年公司实现归母净利润61.6亿元人民币（下同），同比增长20.1%。净利润率20.3%，同比上升0.7个百分点。归母核心利润53.3亿元，同比增长18.3%。核心利润率17.6%，同比上升0.3个百分点。 净资产收益率（ROE）是衡量企业盈利能力的核心指标。截至2020年6月30日，龙光动态ROE为35.4%，连续八年平均ROE超30%，盈利能力持续领先行业。 随着盈利规模快速增长，龙光奉上派息彩蛋，与股东共享企业发展成果。公司宣布，派现金中期股息每股43港仙，派息额占归母核心利润约40%，这也是龙光连续5年派息比率达40%。以业绩发布前一天收盘价计算，龙光期�裙上⑹找媛蚀�6.2%，股息率优势显著，投资价值突出。 土储优越：土储充裕优质，支撑跨周期持续发展 充裕优质的土储是房企长期发展的关键因素。龙光聚焦中国最具价值的核心区域，全国化布局粤港澳大湾区、长三角两大核心都市圈和西南、中部两大城市群，上半年通过招拍挂、收并购、城市更新等多渠道，逆周期扩充优质土储资源。截至2020年6月30日，龙光拥有土储总货值9340亿元，支撑公司继续穿越周期，实现长期持续增长。 龙光在粤港澳大湾区优势累进，深圳、广州、惠州、东莞、珠海及佛山等核心城市布局更加均衡，大湾区土储货值增加至7620亿元，占土储总货值比重82%。公司战略性增加高能级城市布局，成功进军上海城区，在长三角投资项目达11个，发展势头强劲。 公司土储开发周期合理，近期可开发土储货值4791亿元，占总货值比例51%，足以满足未来3年权益合约销售增长需求。土储平均地价仅4610元/平方米，地货比31.6%低于同业，保障公司长期盈利能力。 未来展望：持续巩固“城市综合服务商”发展优势 龙光在2020年上半年正式更名为龙光集团，提出“责任筑城，臻心建家”新发展理念，实施住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营四轮驱动，持续巩固“城市综合服务商”发展优势。 按照发展规划，龙光做大做强住宅开发，未来3年权益合约销售额保持年均20%增长，持续高于行业平均水平，推动销售规模与利润效益持续高质量增长；提升城市更新优势地位，巩固业绩增长新引擎，形成穿越周期的盈利模式，保障盈利能力持续领先；加大在核心城市商业投资布局，持续提升经营性收入规模，形成商业运营新格局；探索产业开发运营新路径，发展智慧科技产业服务平台，培育新的业绩增长点。 精彩推荐：2020中国房地产品牌价值研究成果发布会